Der Erwerb eines vermieteten Mehrfamilienhauses durch eine GmbH & Co. KG löst nicht bereits die Kündigungssperrfrist für den Eigenbedarf aus. Der Bundesgerichtshof (BGH, Az. VIII ZR 161/24) hat eine wichtige Entscheidung zur Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB für den Eigenbedarf bei der Wohnungsvermietung getroffen, die für Investoren mit GmbH & Co. KG-Strukturen von Bedeutung ist. 

Die Sperrfrist beginnt vielmehr erst, wenn die GmbH & Co. KG nach erfolgter Aufteilung in Wohnungseigentum eine einzelne Wohnung erstmals an einen Dritten veräußert.

Was ist das Besondere an dieser Entscheidung?

Grundsätzlich wird die Sperrfrist für eine Eigenbedarfskündigung nur ausgelöst, wenn der Eigentümer nach Abschluss des Wohnungsmietvertrages das Haus in Wohnungseigentum aufteilt und dann die Wohnung verkauft.

Ausnahmsweise kann die Sperrfrist gemäß § 577a Abs. 1a BGB aber auch ausgelöst werden, wenn das nicht nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilte Haus durch eine Personengesellschaft erworben wird, ohne dass es auf die Aufteilung und den Verkauf einer Wohnung ankommt. Und nach dem Gesellschaftsrecht ist eine GmbH & Co. KG ist eine solche. Deshalb wurde von vielen die Auffassung vertreten, dass bereits der Erwerb eines vermieteten Hauses durch eine GmbH & Co. KG selbst ohne Aufteilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz die Sperrfrist für den Eigenbedarf auslöst.

Was bedeutet die Sperrfrist für Personengesellschaften?

Die Sperrfrist in § 577a Abs. 1a BGB wurde primär eingeführt, um eine Gesetzeslücke bei der GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts) zu schließen. Eine GbR kann rechtlich eine Eigenbedarfskündigung für ihre Gesellschafter aussprechen, was ein erhöhtes Verdrängungsrisiko für Mieter schafft. Man wollte vermeiden, dass ein Haus durch eine GbR mit zahlreichen Gesellschaftern gekauft wird und sodann an verschiedenen Wohnungen für die Gesellschafter Eigenbedarf geltend gemacht wird.

Der BGH hat noch einmal betont, dass eine GmbH & Co. KG dieses Kündigungsrecht für ihre Gesellschafter nicht besitzt und dies eine andere Behandlung gegenüber einer GbR rechtfertigt. Da der vom Gesetzgeber verfolgte Zweck – nämlich der Schutz vor einem konkreten Verdrängungsrisiko – bei dem Erwerb durch eine GmbH & Co. KG nicht gegeben ist, benötigt der Mieter den Schutz durch die gesetzliche Sperrfrist nicht.  

Implikationen des Urteils für Immobilieninvestitionen

• Die Wahl der Gesellschaftsform hat direkte Auswirkungen auf den Beginn der Kündigungssperrfrist für den Eigenbedarf.
• Der Erwerb einer Immobilie durch eine GmbH & Co. KG löst keine Sperrfrist für die Eigenbedarfskündigung aus. Verkauft die GmbH & Co. KG die von ihr zuvor erworbene Immobilie wieder, löst dieser Verkauf auch keine Kündigungssperrfrist aus.
• Erwirbt eine GbR eine vermietete Immobilie, so löst das die Sperrfrist für den Eigenbedarf aus. Das gilt allerdings nicht, wenn die Gesellschafter der GbR zu einer Familie oder einem Haushalt gehören oder der Mieter bereits eine nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilte Immobilie gemietet hat.
• Solange eine GmbH & Co. KG Eigentümerin und Vermieterin ist, scheidet eine Eigenbedarfskündigung aus.
• Die für die GmbH & Co. KG dargestellten Rahmenbedingungen gelten in gleicher Weise für eine KG oder OHG (Personenhandelsgesellschaften).

Diese Entscheidung unterstreicht die Bedeutung einer sorgfältigen strategischen Planung von Immobilieninvestitionen unter Berücksichtigung der passenden Rechtsform, wenn man Eigenbedarf in Betracht zieht.

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