Was droht eigentlich dem Mieter, der seine Miete nicht mehr zahlen kann, wenn der Vermieter das noch lange bestehende Mietverhältnis fristlos kündigt?
Erst neulich hatte ich es im in einem Verfahren vor dem Landgericht Hamburg wieder mit einem solchen Klassiker des Gewerbemietrechts zu tun.
Und die Fälle nehmen in wirtschaftlich schwierigen Zeiten (leider) zu.
In bester Lage Hamburgs geriet der Mieter meines Mandanten mit seinem Ladengeschäft in finanzielle Schwierigkeiten und zahlte die Miete nicht mehr. Der Vermieter kündigte den Mietvertrag, der noch eine mehrjährige Laufzeit vorsah, fristlos. Der Mieter räumte das Mietobjekt daraufhin.
Allerdings gelang es dem Vermieter nach Rückgabe über längere Zeit nicht, das Ladengeschäft neu zu vermieten. Die Nachfrage ließ insbesondere konjunkturbedingt zu wünschen übrig.
Deshalb verlangte der Vermieter von dem Mieter Schadensersatz wegen entgangener Miete für die Zeit ab der Rückgabe des Mietobjekts.
Für solche Konstellationen gilt im Grundsatz:
Endet ein befristetes Mietverhältnis vorzeitig durch außerordentliche Kündigung aus vom Mieter zu vertretenden Gründen, z.B. weil der Mieter die Miete nicht mehr zahlt, hat der Mieter dem Vermieter den Schaden zu ersetzen, der diesem bis zum Ablauf der fest vereinbarten Vertragsdauer entsteht.
Der Höhe nach bezieht sich der ersatzfähige Mietausfallschaden vor allen Dingen auf die entgangene Nettomiete für die Zeit ab Räumung bis zum vereinbarten Ablauf der Mietzeit.
In allen Fällen stellt sich die wichtige Frage, für wie lange der Vermieter nach der Räumung noch Schadensersatzansprüche geltend machen kann und was er tun muss, um den Schadensersatzanspruch nicht zu verlieren.
Denn den Vermieter trifft nach der Rückgabe des Mietobjekts eine Schadensminderungspflicht. Er muss sich insbesondere um eine Neuvermietung bemühen.
Auch wenn aus der Pflicht des Vermieters, den Schaden im Interesse des gekündigten Mieters gering zu halten, nicht die Verpflichtung folgt, sofort um jeden Preis zu vermieten, drängt sich mit zunehmender Dauer des Leerstands die Frage auf, wie intensiv und mit welchen Konditionen sich der Vermieter um die Weitervermietung bemühen muss.
Da kann es schon einmal angezeigt sein, nach einer gewissen Zeit der erfolglosen Suche nach einem neuen Mieter die Zielmiete den geänderten Marktverhältnissen anzupassen.
Wenn das Mietobjekt dann nur zu einer geringeren Miete neu vermietet werden kann, bleibt der gekündigte Mieter schadensersatzpflichtig in Höhe der Differenz zwischen der von ihm eigentlich geschuldeten Miete und der neuen (geringeren) Miete. Auch Aufwendungen, die der Vermieter für die Neuvermietung tätigen muss (z.B. für einen Umbau oder eine Renovierung oder einen Makler), können zusätzlich zum ersatzfähigen Schaden gehören.
Ergeben sich im Rechtsstreit, in dem der Vermieter die entgangenen Mieten als Schaden geltend macht, aus dem Vortrag auch nur einer Vertragspartei Anhaltspunkte dafür, dass der Vermieter sich nicht ausreichend gekümmert hat, muss das Gericht dem Einwand eines Mitverschuldens des Vermieters sogar von Amts wegen nachgehen.
Die Beweislast für einen Verstoß des Vermieters gegen dessen Schadensminderungspflicht trägt allerdings der Mieter.
Gleichwohl ist der Vermieter in diesen Prozesslagen gehalten, detailliert darzulegen, was er zur Neuvermietung unternommen hat und warum es noch nicht zu dem Abschluss eines neuen Mietvertrages gekommen ist.
In solchen Verfahren ist es hilfreich, wenn der den Vermieter unterstützende Anwalt auch genügend Erfahrung hat, um die Marktverhältnisse auf dem in manchen aktuell schwierigen Gewerbesegmenten zutreffend einschätzen zu können.
