Ein Makler beansprucht von seinem Kunden eine Provision gemäß der getroffenen Vereinbarung für den Nachweis oder die Vermittlung eines Miet- oder Kaufvertrages. Obwohl dem Makler aufgrund der erfolgreichen Vermittlung grundsätzlich die vereinbarte Provision zusteht, kann dieser Anspruch entfallen, wenn der Makler die Provision verwirkt hat.
Die Verwirkung gilt als eine sehr einschneidende Sanktion für den Makler, die bei besonders schwerwiegenden Treuepflichtverletzungen in Betracht kommt und zu einem vollständigen Provisionsverlust führt. Im Falle eines Rechtsstreits muss der Maklerkunde darlegen und beweisen, dass der Provisionsanspruch des Maklers verwirkt ist. Der Bundesgerichtshof (BGH) wendet die Grundsätze der Verwirkung allerdings mit der gebotenen Zurückhaltung an.
Wann ist die Provision verwirkt?
Das Landgericht Oldenburg (Urteil vom 23.05.2025, AZ: 13 O 2561/24) sieht eine Verwirkung des Provisionsanspruchs als möglich an, wenn der Makler über seine eigenen Kenntnisse täuscht, Angaben macht, die er nicht überprüft hat, den Kunden wissentlich wahrheitswidrig informiert oder wesentliche Informationen über den Zustand des Objektes verschweigt.
In einem konkreten Fall verurteilte das Landgericht den Makler zur Erstattung einer bereits gezahlten Provision, da das Gericht feststellte, dass der Makler ihm bekannte Feuchtigkeitsmängel verschwiegen hatte. Dem Makler war bekannt, dass das Dach sowie verschiedene Fenster undicht waren, diese Kenntnis gab er seinem Kunden jedoch nicht weiter. Zudem verneinte der Makler auf Nachfrage wahrheitswidrig das Vorhandensein von Mängeln.
Die Rechtsauffassung des Landgerichts Oldenburg ist nachvollziehbar, da die Voraussetzungen für eine Verwirkung des Provisionsanspruchs in diesem Fall offensichtlich gegeben waren. Die gravierende Konsequenz des Provisionsverlustes soll den Makler dazu anhalten, seine Treuepflichten gegenüber seinem Kunden einzuhalten. Der Kunde, der eine Immobilie erwirbt, hat ein nachvollziehbares Interesse daran, alle für seine Entscheidungsfindung – ob er das Objekt anmietet oder kauft – relevanten Informationen zu erhalten.
Was ist einem Makler zu empfehlen?
Im Regelfall wird der Makler schon aus eigenem Interesse alle relevanten, ihm bekannten Informationen gegenüber seinem Kunden offenlegen, um den Verlust seines Provisionsanspruchs auszuschließen.
Davon zu unterscheiden ist die Frage, ob der Makler selbst zum Zustand des Objektes recherchieren muss. Grundsätzlich ist der Makler nicht verpflichtet, den Zustand des Objektes eigenständig zu erforschen, und er darf Informationen Dritter im Regelfall ungeprüft weitergeben. Hat er jedoch positive Kenntnis von Mängeln, ist ihm dringend anzuraten, diese seinem Kunden gegenüber offenzulegen.
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