Ein Wohnungseigentümer muss je nach Inhalt der Gemeinschaftsordnung auch für die Kosten der Beseitigung anfänglicher Mängel einstehen. Das ergibt sich aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 23. Mai 2025, V ZR 36/24. Dieses Urteil ist für alle Wohnungseigentümer von großer Bedeutung, insbesondere wenn es um die Beseitigung von Baumängeln am Gemeinschaftseigentum geht.

Die Ausgangslage: Instandsetzung und die Gemeinschaftsordnung

Häufig enthalten Gemeinschaftsordnungen eine Vereinbarung, die die gesetzliche Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG) abweichend regelt. Im konkreten Fall sah die Gemeinschaftsordnung vor, dass die Kosten der Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen zu tragen waren, jeder Sondereigentümer allerdings die Kosten für die Instandsetzung bestimmter Gebäudeteile im räumlichen Bereich seines Sondereigentums zu tragen hatte, darunter Fensterstöcke, Fensterrahmen und Fensterscheiben. 

Die Eigentümer beschlossen mehrheitlich, zahlreiche Mängel am Gemeinschaftseigentum zu beseitigen und die dafür notwendige Sonderumlage ausnahmslos nach Miteigentumsanteilen – wie allgemein in der Gemeinschaftsordnung vorgesehen – zu erheben. Darunter waren aber eben auch Mängel an den Fenstern, die schon bei der Errichtung des Gebäudes entstanden waren. Dennoch sollte nach dem Beschluss auch die anteilige Sonderumlage für die Beseitigung der Mängel an den Fenstern nach Miteigentumsanteilen berechnet und nicht von den jeweiligen Wohnungseigentümern getragen werden.

Die meisten Wohnungseigentümer waren nämlich der Meinung, die Sonderregelung für die Fenster würde nicht für Mängel gelten, die schon bei dem Bau des Hauses entstanden waren. Daraufhin erhob eine Eigentümerin Klage.

Die Entscheidung des BGH: Was „Instandsetzung“ wirklich bedeutet

Der BGH hat die Anfechtungsklage der Eigentümerin bestätigt und den Beschluss der Eigentümergemeinschaft für unwirksam erklärt. Der Kern des Urteils ist, dass der Begriff „Instandsetzung“ auch die Behebung von anfänglichen Mängeln umfasst. Eine in der Gemeinschaftsordnung vereinbarte Kostentragung für die Instandhaltung und Instandsetzung von bestimmten Teilen des Gemeinschaftseigentums bedeutet daher im Zweifel, dass die einzelnen Wohnungseigentümer auch die Kosten für die Beseitigung von anfänglichen Mängeln tragen müssen.

Der BGH begründete seine Entscheidung mit dem objektiv erkennbaren Sinn und Zweck solcher Regelungen: eine klare Kostenabgrenzung. Eine Unterscheidung zwischen anfänglichen und später entstandenen Mängeln würde zu erheblichen Abgrenzungsschwierigkeiten und Zeitverzögerungen führen, da die Ursache von Mängeln oft unklar bleibt.

Da bei der Sonderumlage ein falscher Verteilerschlüssel zur Anwendung gekommen war, war der Beschluss der Wohnungseigentümer für unwirksam zu erklären.

Handlungsempfehlung für Wohnungseigentümer

Dieses Urteil unterstreicht, wie wichtig es ist, die Gemeinschaftsordnung der eigenen WEG genau zu kennen. Überprüfen Sie unbedingt die Regelungen zur Instandhaltung und Instandsetzung von Bauteilen wie Fenstern, Türen, Balkonen oder Terrassen. Enthält Ihre Gemeinschaftsordnung eine solche „Kostentrennung“, sind Sie auch für Mängel verantwortlich, die bereits beim Bau der Immobilie vorhanden waren. Dies kann erhebliche finanzielle Auswirkungen auf Sie haben, da die Sanierungskosten nicht von der gesamten WEG getragen werden müssen.

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