Für gewerbliche Mietverträge, die ab dem 01.01.2025 geschlossen werden, gilt nicht mehr das Gebot der Schriftform. Es genügt dann die Textform.
Für die Einhaltung der Textform (§ 126b BGB) genügt es künftig, dass eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben wird, die den Erklärenden eindeutig erkennen lässt (wie z. B. per E-Mail, SMS oder Messengerdienste wie WhatsApp).
Ziel der gesetzlichen Neuregelung ist, den elektronischen Abschluss von Verträgen zu ermöglichen und auch die Zahl der Kündigungen, die bisher mit einem Verstoß gegen das strengere Schriftformgebot begründet wurden, zu reduzieren. Bei der Textform ist anders als bei der Schriftform eine Unterschrift grundsätzlich nicht erforderlich.
Gleichwohl werden Kündigungen von langfristig angedachten Verträgen, die nunmehr mit Textformverstöße begründet werden, in Betracht kommen, wenn der Vertragsschluss nicht sorgfältig vorbereitet wird.
Insbesondere die Anforderungen an die Einheitlichkeit der Mietvertragsurkunde werden auch unter Geltung der Textform weitgehend unverändert fortbestehen. Zu achten ist darauf, dem Vertrag alle Anlagen beizufügen. Ein besonderes Augenmerk sollte darauf gerichtet, unauflösbare Widersprüche zwischen dem Vertragstext und den etwaigen Regelungen in den Anlagen, etwa einer Baubeschreibung, zu vermeiden.
Ebenso wie das frühere Schriftformgebot hat auch das Textformgebot insbesondere eine Beweisfunktion. Denn die zwar nicht notwendige, aber doch anzuratende (auch eingescannte) Unterschrift hat eine abschließende Funktion. Sie beleg den endverhandelten Vertrag und markiert damit das Ende der Verhandlungen.
Meine Empfehlungen:
- Alle Vereinbarungen (vor allem Änderungen) sollten sorgfältig dokumentiert werden.
- Der Mietvertrag sollte als einheitliches Dokument behandelt werden (z. B. klare Bezugnahme von Anlagen auf den Hauptvertrag).
- Es sollte ein endverhandeltes Dokument erstellt werden, dessen Zustandekommen durch Unterzeichnung festgehalten wird.
- Der letzte Schritt bei Abschluss des Mietvertrages – früher die händische Unterschrift der Vertragspartner – kann durch eingescannte oder digitale Unterschriften ersetzt werden.
- Es ist aus Gründen der Beweisbarkeit sinnvoll, dass jede Partei einen beidseitig unterzeichneten Vertrag erhält.
Für Altverträge, die bis zum 31.12.2024 abgeschlossen wurden, gibt es Übergangsfristen. Für diese gilt das strengere Schriftformerfordernis noch bis zum 31.12.2025, danach nur noch das Gebot der Textform. Aber Vorsicht: Werden gewerbliche Mietverträge, die vor dem 01.01.2025 geschlossen wurden, im Jahr 2025
geändert, z.B. durch einen Nachtrag, so gilt für diese Verträge schon ab dem Zeitpunkt des Zustandekommens des Nachtrags nur noch das Textformgebot.
