Wertsicherungsklauseln sind in langfristigen gewerblichen Mietverträgen ein unverzichtbares Instrument zur Anpassung des Mietzinses an die wirtschaftliche Entwicklung. Ohne eine derartige Regelung wäre die Festmiete über eine Vertragslaufzeit von typischerweise fünf oder zehn Jahren oder mehr einem erheblichen Kaufkraftverlust unterworfen, was für den Vermieter ein unkalkulierbares wirtschaftliches Risiko darstellen würde.
Eine Wertsicherungsklausel birgt in der Formulierung aber auch Stolpersteine. Ein in meiner Praxis bei der Gestaltung oder Verhandlung von Gewerbemietverträgen oft vorkommende Thematik lautet: Soll in der Wertsicherungsklausel ein konkretes Basisjahr (z.B. 2020=100) angegeben werden? Viele Vertragsformulare sehen solche Angaben standardmäßig vor.
Meine Antwort ist eindeutig: Eine solche Angabe ist bei Verwendung einer Prozentklausel unnötig und verwirrend.
Die BGH-Rechtsprechung schafft Klarheit
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat bereits in einem Urteil 26. Mai 2021 (VIII ZR 42/20) entschieden, dass eine Klausel, die auf der prozentualen Veränderung des VPI basiert, ohne die Angabe eines Basisjahres wirksam und transparent ist. Die Begründung des BGH ist im Grunde eine juristische Wiedergabe der mathematischen und statistischen Funktionsweise des Index. Für die Berechnung der Mietanpassung ist nicht der absolute Indexstand entscheidend, sondern die prozentuale Veränderung zwischen zwei Indexständen. Dieser Prozentsatz bleibt rechnerisch konstant, egal auf welches Basisjahr sich der Index bezieht. Ohnehin ist bei der Anpassung immer der aktuell gültige zu verwenden, da der vorangegangene durch diesen ersetzt wird.Die Bezugnahme auf den vom Statistischen Bundesamt (Destatis) veröffentlichten Index allein genügt dem Transparenzgebot des AGB-Rechts.
Das Dilemma von „Punkte-“ vs. „Prozent-Klauseln“
Die Verwirrung um das Basisjahr stammt aus der Vergangenheit, als in Mietverträgen noch „Punkteklauseln“ verwendet wurden. Hierbei wurde die Miete an die absolute Veränderung des Indexstandes in Punkten geknüpft. Da sich der Index des Statistischen Bundesamtes alle fünf Jahre einer Umbasierung auf ein neues Basisjahr unterzieht, wurden diese Punkteklauseln bei jeder Umstellung rechnerisch ungenau und erforderten eine aufwendige Umrechnung, was oft zu Streitigkeiten führte.
Die in der Praxis nahezu ausnahmslos verwendete und von Destatis ausdrücklich empfohlene Lösung sind „Prozent-Klauseln“, die einfach die prozentuale Veränderung des Indexstandes abbilden. Diese Klauseln bleiben von der Umbasierung unberührt, da die prozentuale Steigerung stets identisch ist und immer der aktuell gültige Index der Berechnung anzuwenden ist. Die Angabe eines statischen Basisjahres in einem dynamischen System ist daher ein unnötiger Ballast.
Empfehlung an Gewerbevermieter
Die Angabe eines Basisjahres in Ihrer Wertsicherungsklausel ist rechtlich überflüssig und birgt ein – wenn auch geringes – Risiko von Auslegungsstreitigkeiten bei der nächsten Index-Umstellung. Vermieter sollten darauf bei Prozentklauseln verzichten.
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