Die Abnahme der Bauleistung ist im Bauträgerrecht von zentraler Bedeutung, da sie den Übergang der Gefahr und den Beginn der gesetzlichen Mängelhaftungsfrist markiert. Häufig sind Abnahmeklauseln in Verträgen zwischen Bauträgern und Erwerbern jedoch rechtlich umstritten, insbesondere ihre Wirksamkeit und die sich daraus ergebenden Konsequenzen betreffend.
Gerichte, einschließlich des Bundesgerichtshofs (BGH), sehen Klauseln, die dem Erwerber das Recht auf eine eigene Abnahme oder den Widerruf einer Vollmacht nehmen, oft als unwirksam an. Solche Klauseln verstoßen gegen das Transparenzgebot des AGB-Rechts (§ 307 BGB) und können den Erwerber unangemessen benachteiligen.
Die Unwirksamkeit einer Abnahmeklausel hat weitreichende Folgen: Die gesetzliche Verjährungsfrist für Mängelansprüche beginnt nicht zu laufen, was Erwerbern auch Jahre später noch Mängelrügen ermöglicht. Das Oberlandesgericht (OLG) Stuttgart entschied, dass eine Klausel, die eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch drei Vertreter vorsieht, unwirksam ist. Auch der BGH stärkt die Rechte der Erwerber durch seine Rechtsprechung.
Es wird empfohlen, dass Erwerber die Wirksamkeit von Abnahmeklauseln prüfen lassen, um den Verlust von Mängelansprüchen zu verhindern. Bauträger sollten ihre Verträge proaktiv anpassen, um langjährige Haftungsrisiken zu vermeiden.
Abnahme Bauleistung: Wichtigkeit und rechtliche Fallstricke im Bauträgerrecht
Die Abnahme der Bauleistung spielt im deutschen Bauträgerrecht eine zentrale Rolle. Sie ist ein entscheidender rechtlicher Akt, der den Gefahrenübergang und den Start der gesetzlichen Mängelhaftungsfrist nach § 634a BGB markiert.
Abnahmeklauseln in Bauträgerverträgen: Rechtswirksamkeit und Transparenz
In Verträgen zwischen Bauträgern und Erwerbern finden sich häufig spezielle Abnahmeklauseln. Deren Wirksamkeit und die daraus resultierenden Rechtsfolgen sind oft Gegenstand rechtlicher Auseinandersetzungen. Unwirksame Klauseln können weitreichende Folgen haben und sowohl Erwerber als auch Bauträger betreffen.
Besonders problematisch sind Regelungen, die eine einheitliche Abnahme durch einen Vertreter oder einen Sachverständigen vorsehen. Die deutsche Rechtsprechung, insbesondere der Bundesgerichtshof (BGH), bewertet solche Klauseln oft als unwirksam. Der Grund dafür ist der Verstoß gegen das Transparenzgebot des AGB-Rechts (§ 307 BGB). Klauseln, die dem Erwerber die Möglichkeit zur eigenen Abnahme oder zum Widerruf einer Vollmacht nehmen, sind demnach nicht klar und verständlich gestaltet und können den Käufer unangemessen benachteiligen. Als besonders kritisch werden Klauseln angesehen, die den Bauträger selbst oder einen von ihm beauftragten Verwalter zur Abnahme ermächtigen.
Gerichtliche Entscheidungen: Stärkung der Erwerberrechte
Jüngste Urteile stärken die Position der Erwerber. Das Oberlandesgericht (OLG) Stuttgart erklärte eine Klausel für unwirksam, die eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch drei gewählte Vertreter der Erwerber vorsah. Das hatte zur Folge, dass die Abnahme nur für die Erwerber wirksam war, die sie tatsächlich erklärt hatten.
Auch eine Entscheidung des BGH vom 09.11.2023 (Az. VII ZR 241/22) unterstreicht dies. Da eine Abnahmeklausel in dem betreffenden Fall unwirksam war, konnte sich der Bauträger nicht auf die Verjährung von Mängelansprüchen berufen, selbst als die Mängel Jahre später gerügt wurden. Die Verjährungsfrist beginnt nämlich erst mit einer wirksamen Abnahme, die in diesem Fall nie stattfand.
Empfehlungen für Erwerber und Bauträger
Angesichts der rechtlichen Risiken sollten Erwerber auch bei einer scheinbar erfolgten formalen Abnahme die Wirksamkeit der Regelungen in ihrem Bauträgervertrag überprüfen. Dies gilt besonders dann, wenn die Verjährung von Mängelansprüchen droht.
Bauträgern wird empfohlen, ihre Verträge proaktiv und rechtskonform zu gestalten, um langfristige Haftungsrisiken zu minimieren.
Haben Sie noch Fragen zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums bei Erwerb vom Bauträger?
Dann wenden Sie sich an unseren Experten, Rechtsanwalt Hans-Christian Schwarzmeier, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht.
