Baukostenzuschüsse spielen in der Praxis gewerblicher Mietverträge eine große Rolle.
Sie werden typischerweise eingesetzt, wenn der Vermieter den Mieter bei erheblichen Investitionen in das Mietobjekt durch eine einmalige Zahlung unterstützen möchte. Eine nicht seltene Konstellation ist etwa, dass der Vermieter dem Gastronomiemieter das Mietobjekt im veredelten Rohbau überlässt und der Mieter selbst das Mietobjekt so herrichtet, dass es für seinen vertraglichen Zweck geeignet ist. Gerade bei einer hochwertigen Gastronomie oder einer Systemgastronomie sind dafür oft erhebliche Investitionen in sechsstelliger Höhe erforderlich.
Da der Vermieter ein Interesse daran hat, dass die vertraglich vereinbarte Nettomiete (Grundmiete) möglichst hoch ist, denn das wirkt sich bei der Bewertung der Immobilie maßgeblich zu seinen Gunsten aus, hat er kein Interesse daran, dem Mieter in anderer Weise entgegenzukommen, etwa indem der Vermieter dem Mieter als Ausgleich für die erheblichen Investitionen eine günstige Miete oder eine mietfreie Zeit einräumt.
Baukostenzuschuss und Nachweis von Investitionen
Typischerweise knüpft ein Vermieter die Zahlung eines Baukostenzuschusses an den Nachweis des Mieters über dessen Investitionen in das Mietobjekt.
Manch ein Vermieter, der den baldigen Verkauf der Immobilie beabsichtigt, zieht die Vereinbarung eines Baukostenzuschusses der Gewährung einer mietfreien Zeit vor, weil er Sorge hat, dass der Erwerber der Immobilie bei der Ermittlung des Kaufpreises nicht von der Nominalmiete ausgeht, sondern von der effektiven Miete, also die von dem Mieter tatsächlich gezahlte Miete auf den gesamten Mietzeitraum verteilt, so dass die Gewährung einer mietfreien Zeit aus Sicht des Erwerbers letztendlich wirkt wie eine über die Laufzeit gesehen insgesamt günstigere Miete.
Der etwas andere Baukostenzuschuss
Solche Vorstellungen lagen wohl auch bei dem Vermieter vor, dessen Formulierungen in einem Nachtrag zu einem Mietvertrag zu der etwas atypischen Konstellation führten, die zu der Entscheidung des Landgerichts Flensburg vom 31.07.2024 (3 O 183/23) führte.
Der Vermieter wollte die Immobilie bestmöglich veräußern. Ein zentraler Mieter des Hauses tat sich jedoch schwer, seinen für die Bewertung der Immobilie wichtigen Mietvertrag zu der vom Vermieter gewünschten hohen Miete zu verlängern. Der Vermieter sann darüber nach, wie er den Mieter würde motivieren können, den bestehenden Mietvertrag für einige Jahre zu einer auf dem Papier stehenden hohen Nettomiete zu verlängern.
Vermieter und Mieter verständigten sich dann als Gegenleistung für die Verlängerung der Mietzeit auf die Zahlung von zwei Baukostenzuschüssen, wobei der erste gleich bei Unterzeichnung des Nachtrages und der zweite Baukostenzuschuss einige Jahre später fällig werden sollte. Der zweite Baukostenzuschuss wurde dem Mieter jedoch nur unter der Voraussetzung gewährt, dass zu dem einige Jahre später liegenden Fälligkeitszeitpunkt keine Mietrückstände bestehen würden. An den Nachweis von Investitionen des Mieters wurde diese Zahlungsverpflichtung nicht geknüpft.
Baukostenzuschuss als verdeckte mietfreie Zeit
Die ganze Vertragskonstruktion entsprach also eher der Gewährung einer unter Bedingungen gewährten mietfreien Zeit als dem Versprechen einer Zahlung für tatsächliche Investitionen des Mieters.
Den ersten Baukostenzuschuss zahlte der Vermieter kurz nach Abschluss des Nachtrages. Einige Jahre später veräußerte er die Immobilie zu einem attraktiven Kaufpreis. Der Käufer trat kurz vor der Fälligkeit des zweiten Baukostenzuschusses in den Mietvertrag ein.
Zu diesem Zeitpunkt war der Mieter schon mit der Zahlung von Mieten teilweise in Verzug geraten, insbesondere weil er sich weigerte, eine Mieterhöhung aufgrund einer vereinbarten Wertsicherungsklausel zu leisten. Außerdem wollte der Mieter wirtschaftlichen Druck auf den Vermieter mit dem Ziel ausüben, den Vertrag noch einmal zu verlängern, allerdings nun zu einer deutlich niedrigeren Miete.
Dieses Mieterverhalten führte dazu, dass am Tage der Fälligkeit des zweiten Baukostenzuschusses ein nicht unbeträchtlicher Mietrückstand entstanden war und der von uns vertretene neue Vermieter (Käufer) sich weigerte, die zweite Rate des Baukostenzuschusses zu zahlen.
Der Mieter interpretierte das Verhalten des neuen Vermieters als eine Art Zurückbehaltungsrecht und glich die Mietrückstände in der Erwartung aus, nun jedenfalls müsse der Vermieter den zweiten Baukostenzuschuss zahlen.
Baukostenzuschuss kann bei Nichterfüllung der Bedingung verloren gehen
Die Formulierung des Baukostenzuschusses im Nachtrag zum Mietvertrag ließ jedoch die naheliegende Interpretation zu, dass der Anspruch des Mieters auf Zahlung des zweiten Baukostenzuschusses im Moment der vereinbarten Fälligkeit endgültig entfallen war, da der Mieter sich zu diesem Zeitpunkt mit der Zahlung von Mieten in erheblichem Umfang in Verzug befand.
So sah es auch das Landgericht, so dass es nicht darauf ankam, dass der Mieter nachträglich die Mietrückstände ausgeglichen hatte.
Das Landgericht Flensburg ging davon aus, dass der Mieter den Anspruch auf Zahlung des zweiten Baukostenzuschusses – einer hohen sechsstelligen Summe – endgültig verloren hatte.
Wenn man sich also als Mieter einen „Baukostenzuschuss“ ohne Nachweis eigener Investitionen versprechen lässt, der nur an die Vertragserfüllung geknüpft wird, dann sollte man den Vertrag auch erfüllen. Sonst ist der Baukostenzuschuss eben weg, auch wenn man „später“ zahlt.
