Ein solches Verbot soll sicherstellen, dass der Mieter die Miete pünktlich und vollständig bezahlt und der Vermieter nicht plötzlich mit einer Aufrechnung von Gegenforderungen konfrontiert wird.
Dies dient der Sicherung des „Cash-Flows” für den Vermieter. Die Miete ist für den Vermieter eine wichtige und kalkulierbare Einnahmequelle, beispielsweise um seine monatlichen Verpflichtungen gegenüber der finanzierenden Bank zu erfüllen. Ein Aufrechnungsverbot verhindert, dass der Mieter die Miete einbehält und mit einer (eventuell streitigen) Gegenforderung verrechnet. Ein wirksames Aufrechnungsverbot zwingt den Mieter, seine Forderungen gerichtlich durchzusetzen, während die Miete weiterhin fließt.
Was muss bei der Formulierung des Aufrechnungsverbots beachtet werden?
Ein Aufrechnungsverbot ist nicht uneingeschränkt wirksam. Die Rechtsprechung hat klare Grenzen gesetzt, um den Mieter nicht unangemessen zu benachteiligen. In der Regel ist ein Aufrechnungsverbot nur dann wirksam, wenn die Aufrechnung mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen erlaubt bleibt. Das bedeutet: Wenn die Forderung des Mieters bereits gerichtlich geklärt oder vom Vermieter anerkannt wurde, darf der Mieter damit aufrechnen.
Ein wirksames Aufrechnungsverbot im Mietvertrag ist für den Vermieter oft von Vorteil. Umso mehr sollte der Vermieter bei der Gestaltung des Aufrechnungsverbots die vom Bundesgerichtshof gesetzten Grenzen beachten.
Wie wird das Aufrechnungsverbot in der Praxis relevant?
Ein vorläufiger Hinweis des Landgerichts Hamburg (Hinweisbeschluss vom 23.07.2025, 307 S 89/21) in einem von uns geführten Berufungsverfahren zeigt eindrucksvoll einen nicht seltenen Fehler bei der Vertragsgestaltung und seine Auswirkung auf die Durchsetzung berechtigter Forderungen.
In dem Gerichtsverfahren verlangt der Vermieter die Nachzahlung offener Mieten, während der Mieter mit vermeintlichen Gewinnausfällen aufrechnet, die durch nicht rechtzeitig beseitigte Mängel des Mietobjekts entstanden sein sollen. Der Mietvertrag enthält ein Aufrechnungsverbot.
Bei Wirksamkeit des Aufrechnungsausschlusses würde die Klage Erfolg haben, bei Unwirksamkeit würde es noch auf die Berechtigung der Gegenforderung des Mieters ankommen.
Welcher Fehler war bei der Vertragsgestaltung passiert?
Das Landgericht ist der Auffassung, dass der im Mietvertrag vereinbarte Aufrechnungsausschluss unwirksam ist, da er einer Kontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen nicht standhält.
Zwar erlaube die Klausel richtigerweise, dass der Mieter mit unstreitigen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen die Aufrechnung weiterhin erklären dürfe. Allerdings schränke die Klausel die Aufrechnung unzulässigerweise dahingehend ein, dass nur Gegenforderungen aus dem Mietverhältnis – also nicht aus anderen Gründen oder anderen Rechtsbeziehungen – zulässig sein sollen.
Das Amtsgericht vertrat in 1. Instanz noch die Auffassung, dass sich die verwendete Klausel in einen zulässigen Teil (die Aufrechnung mit rechtskräftigen und unbestrittenen Forderungen) und einen unzulässigen Teil (die Vorgabe, dass der Anspruch auf dem Mietverhältnis beruhen muss) aufteilen ließe. Deshalb fände der wirksame Teil weiterhin Anwendung, sodass eine Aufrechnung ausscheide und die Klage Erfolg habe.
Das Landgericht ist jedoch unter Berufung auf eine Entscheidung des BGH (Urteil vom 06.04.2016 – XII ZR 30/15) anderer Meinung. Danach könnten inhaltlich voneinander trennbare, einzeln aus sich heraus verständliche Regelungen in AGB zwar isoliert wirksam sein, auch wenn sie in einem äußeren sprachlichen Zusammenhang mit anderen, unwirksamen Regelungen stünden. Hier sei allerdings die Teilklausel unwirksam, die besagt, dass der Mieter eine Aufrechnung gegenüber einer Mietforderung nur ausüben kann, wenn sein Anspruch auf dem Mietverhältnis beruht. Die Klausel beschränke die Zulässigkeit der Aufrechnung auf unbestrittene oder rechtskräftig festgestellte Forderungen aus dem Mietverhältnis. Eine derartige Verkürzung der Gegenrechte des Mieters benachteilige diesen unangemessen und sei daher unwirksam. Nach Auffassung des Landgerichts müsse die Unwirksamkeit der Teilklausel hier auch zur Gesamtunwirksamkeit des Aufrechnungsverbots führen.
Also kommt es nun für den Erfolg der Klage auf die möglicherweise noch umfängliche Prüfung der vermeintlichen Schadensersatzansprüche des Mieters an. Das hätte mit einer fehlerfreien Vertragsgestaltung vermieden werden können.
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