Der Konkurrenzschutz, auch als Konkurrenzverbot bekannt, ist eine rechtliche Verpflichtung, die den Vermieter daran hindert, weitere Räumlichkeiten in seinem Gebäude oder auf seinem Grundstück an einen direkten Konkurrenten eines bereits ansässigen Mieters zu vermieten.

Dieses Verbot ergibt sich meist aus einer expliziten Klausel im Mietvertrag, manchmal aber auch, wenn im Mietvertrag zum Konkurrenzschutz gar nichts geregelt ist, aus dem vom Grundsatz von Treu und Glauben abgeleiteten sog. vertragsimmanenten Konkurrenzschutz.

Der Konkurrenzschutz zielt darauf ab, die Geschäftsgrundlage des Mieters zu schützen und eine faire Wettbewerbssituation zu gewährleisten. Für den Vermieter schränkt die Gewährung von Konkurrenzschutz die Verwertung freier oder später freiwerdender Flächen – manchmal stark – ein.

Die Reichweite des Schutzes hängt vom Einzelfall und den vertraglichen Formulierungen ab. Aus Vermietersicht am einfachsten ist der vollständige Ausschluss von Konkurrenzschutz, eine solche Regelung ist auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen zulässig. Aber was sollte beachtet werden, wenn der Mieter damit nicht einverstanden ist?

Ein Beispiel aus meiner Praxis: Zahnarzt vs. Kieferchirurg vs. Kieferorthopädie

Die Vermietung von Praxisräumen an Zahnmediziner ist ein gutes Beispiel, wie herausfordernd die Abgrenzung von Berufsbildern in Bezug auf den Konkurrenzschutz sein kann. Nehmen wir an, ein Vermieter hat bereits eine Zahnarztpraxis in seinem Gebäude, dem er dafür Konkurrenzschutz gewährt hat.

Nun beabsichtigt er, eine weitere Einheit an einen Kieferchirurgen oder Kieferorthopäden zu vermieten. Auf den ersten Blick scheinen die Berufsfelder unterschiedlich genug zu sein. Für die Abgrenzung reicht es aber nicht, nur auf die Berufsbezeichnungen zu schauen. Es muss für die Vermietung geprüft werden, welche Leistungen im Einzelfall tatsächlich angeboten werden (sollen). 

• Ein Zahnarzt befasst sich primär mit der Diagnose und Therapie von Erkrankungen der Zähne, des Zahnfleisches und des Mundraums, einschließlich Füllungen, Wurzelbehandlungen und Prothetik.  

• Die Kieferorthopädie beschäftigt sich mit Fehlstellungen von Kiefern und Zähnen. Ein Kieferorthopäde ist primär ein Fachzahnarzt, der eine vollständige zahnmedizinische Ausbildung absolviert hat.  So darf auch ein „reiner“ Zahnarzt einfache Zahnspangen anpassen. Umgekehrt können Kieferorthopäden zahnärztliche Leistungen wie Zahnsanierungen vor der Anpassung einer Spange durchführen. Kieferorthopäden sind immer zugleich auch Zahnärzte. Absolventen des Zahnmedizin-Studiums können im Anschluss eine allgemein anerkannte Fachausbildung für Kieferorthopädie absolvieren. Kieferorthopäden müssen wissen, wie Zähne und Kiefern richtig stehen und zusammenwirken.  

• Ein Kieferchirurg (Mund-, Kiefer- und Gesichtschirurg) hingegen ist im Gegensatz zu einem Fachzahnarzt ein Facharzt, der eine doppelte Approbation (staatliche Zulassung) als Arzt und Zahnarzt benötigt. Er hat sowohl das Studium der Humanmedizin als auch das Studium der Zahnmedizin erfolgreich abgeschlossen. Die Approbationen in beiden Fächern sind eine zwingende Voraussetzung für die Facharztausbildung.  Nach dem Doppelstudium und der Erlangung beider Approbationen folgt eine längere Facharztausbildung in der Mund-, Kiefer- und Gesichtschirurgie. Während dieser Zeit erwirbt er Kenntnisse z. B. für Wurzelspitzenresektionen, die Behandlung von Verletzungen im Gesichts- und Kieferbereich, von Fehlbildungen (Lippen-Kiefer-Gaumenspalten), von Tumoren.  Plastische und rekonstruktive Chirurgie gehören ebenfalls dazu. Aber er ist eben auch Zahnarzt.

Zwischen diesen Berufsbildern gibt es also erhebliche Überschneidungen in ihren Arbeitsbereichen. Diese Überschneidungen können zu einem direkten Wettbewerb führen, insbesondere wenn beide Praxen in einem geografisch begrenzten Umfeld wie einem einzigen Gebäude ansässig sind.

Viele Zahnärzte führen ebenfalls chirurgische Eingriffe durch, wie z.B. die Entfernung einfacher Zähne oder kleinere Implantationen. Zahnärzte und Kieferchirurgen überschneiden sich in der grundlegenden zahnmedizinischen Behandlung, da der Kieferchirurg auch ein Zahnarzt ist, aber zusätzlich ein Humanmedizinstudium abgeschlossen hat und eine umfassende Facharztweiterbildung absolviert hat. Während Zahnärzte sich auf allgemeine Behandlungen konzentrieren, sind Kieferchirurgen die Spezialisten für komplexe chirurgische Eingriffe im Mund-, Kiefer- und Gesichtsbereich. Und Kieferorthopäden erbringen ebenfalls grundlegende zahnärztliche Leistungen.  

Einschränkung der Neuvermietung

Da der Vermieter dem ansässigen Zahnarzt für eine Zahnarztpraxis Konkurrenzschutz gewährt hat, dürfte die Vermietung einer anderen Einheit im Haus an einen Kieferorthopäden oder Kieferchirurgen wohl vertragswidrig sein. Das Ergebnis unterstreicht die Notwendigkeit, Konkurrenzschutzklauseln nicht nur auf die unmittelbaren und gängigen Berufsbezeichnungen zu beschränken. Eine präzise Formulierung des Konkurrenzschutzes muss auch sich überschneidende oder verwandte Geschäftsfelder berücksichtigen.

Tipp für die Vertragsgestaltung von Gewerbemietverträgen

• Immer zu empfehlen ist eine ausdrückliche Regelung zum Konkurrenzschutz; ansonsten gelten die oft unklaren Folgen des vertragsimmanenten Konkurrenzschutzes.
• Aus Sicht des Vermieters sollte der Konkurrenzschutz ausgeschlossen werden.
• Wenn der Ausschluss bei der Vertragsverhandlung nicht durchsetzbar ist, sollte der Umfang des Konkurrenzschutzes exakt definiert werden.
• Bei der Definition des Konkurrenzschutzes können bestimmte Geschäftsfelder davon wieder ausgenommen werden, z.B. Konkurrenzschutz für eine Zahnarztpraxis, bei der aber die Vermietung an einen Kieferchirurgen oder Kieferorthopäden zulässig bleibt.

Allgemeine Empfehlungen sind schwierig. Viel hängt vom konkreten Geschäft sowie der Lage und Ausrichtung der Immobilie ab. Nicht selten, etwa bei einem Ärztehaus, spielen auch gewünschte Synergien, die mit einer gewissen Konkurrenz einhergehen, bei der Vertragsgestaltung eine Rolle.

Benötigen Sie Unterstützung bei der Durchsetzung oder Abwehr von Konkurrenzschutzverletzungen?

Oder wollen Sie einen Gewerbemietvertrag abschlissen? Dann zögern Sie nicht und sprechen unseren Experten für das Gewerberaummietrecht, Rechtsanwalt Johannes Steger, an.