Der Bundesgerichtshof hat seine Rechtsprechung zur Wahrung der Formvorschriften im Gewerberaummietrecht für einen Alltagsfall präzisiert (Beschluss vom 14.05.2025, Az. XII ZR 88/25). Im Kern hat er entschieden, dass die einvernehmliche Änderung von Nebenkostenvorauszahlungen eine wesentliche Vertragsänderung darstellt. Diese ist in Abhängigkeit von dem jeweiligen Inhalt des Mietvertrages zur Wahrung der Form in einem Nachtrag zum Mietvertrag festzuhalten.

Rechtlicher Hintergrund: Die Bedeutung der Form  

Gemäß § 550 BGB müssen Mietverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr in einer gewissen Form (früher in Schriftform, heute in Textform) abgeschlossen werden. Wird diese Form nicht gewahrt, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Die Folge ist, dass eine vereinbarte Befristung oder ein Kündigungsausschluss unwirksam wird und das Mietverhältnis ordentlich kündbar ist. D.h. in der Regel mit einer Frist von sechs Monaten zum Ablauf eines Kalendervierteljahres durch den Vermieter oder den Mieter gekündigt werden kann.

Der BGH stellte klar, dass Nebenkostenvorauszahlungen als Teil der Gegenleistung für die Gebrauchsüberlassung anzusehen sind. Da die genaue Höhe der Zahlungsverpflichtung für einen potenziellen Erwerber des Grundstücks von zentraler Bedeutung ist – etwa zur Einschätzung der Rentabilität oder für die Prüfung eines Zahlungsverzugs –, unterliegt jede dauerhafte Änderung dieser Vorauszahlungen dem Formzwang.

Bindungswirkung gegenüber Erwerbern und Treu und Glauben

Ein wesentlicher Aspekt der Entscheidung betrifft den Schutz des Grundstückserwerbers. Denn er soll sich darauf verlassen können, dass der Mietvertrag vollständig darüber Auskunft gibt, welche Vereinbarungen die bisherigen Vertragsparteien (Eigentümer, Mieter) getroffen haben. Daran muss er ein Interesse haben, denn gemäß § 566 BGB tritt der Erwerber in das bestehende Mietverhältnis ein. Der BGH betonte, dass der Schutzzweck der Formvorschrift primär dem Erwerber ermöglichen soll, sich durch Einsicht in die Vertragsunterlagen ein vollständiges Bild über die Rechte und Pflichten zu verschaffen.

Daraus folgt:

• Mündliche Absprachen zwischen dem Mieter und dem ursprünglichen Vermieter binden den Erwerber nicht formwirksam. Sie sind zwar wirksam, erlauben aber den Vertragsparteien, sich vorzeitig durch Kündigung des Vertrages zu entledigen.
• Grundsätzlich ist es nicht treuwidrig, wenn sich eine Partei auf den Vormangel beruft und aus diesem Grund den Vertrag vorzeitig kündigt.  
• Selbst wenn sich der bisherige Vermieter aufgrund langjähriger Praxis nicht auf einen Formmangel berufen könnte, bleibt dieses Kündigungsrecht dem Erwerber grundsätzlich erhalten.

Abgrenzung zur einseitigen Leistungsbestimmung

Von der formbedürftigen Vertragsänderung – in diesen Fällen ist regelmäßig ein Nachtrag zum Mietvertrag erforderlich – zu unterscheiden sind Anpassungen, die auf einer bereits im Ursprungsvertrag oder einem der bisherigen Nachträge zum Ursprungsvertrag enthaltenen Vereinbarung beruhen.

Ist im Mietvertrag oder in einem der Nachträge bereits ein einseitiges Anpassungsrecht (z. B. nach einer Betriebskostenabrechnung) verankert, stellt die tatsächliche Änderung der Vorauszahlung der Nebenkosten lediglich die Ausübung eines bestehenden Rechts dar.

In solchen Fällen ist keine erneute Wahrung der Formvorschriften des § 550 BGB für die konkrete Erhöhung erforderlich, es muss also kein Nachtrag geschlossen werden, da die Ermächtigungsgrundlage bereits formwirksam fixiert wurde. Ein solches Anpassungsrecht ist in vielen Mietverträgen enthalten und entspricht auch den Anforderungen der Praxis, denn üblicherweise versendet der Vermieter eine Abrechnung der Nebenkosten für das vergangene Kalenderjahr und erhöht oder senkt im Zusammenhang damit die Nebenkostenvorauszahlungen für die Zukunft. 

Anwaltliche Empfehlung

Für Investoren

Bei der Due Diligence im Rahmen eines Immobilienerwerbs sollten die tatsächlich geleisteten Zahlungen der Mieter strikt mit den schriftlich dokumentierten Vereinbarungen abgeglichen werden. Abweichungen bei den Nebenkosten können als strategisches Instrument genutzt werden, um langfristige Verträge mit ungünstigen Konditionen ordentlich zu kündigen. Das kann je nach Interessenlage für den Erwerber ein Risiko bedeuten oder Chancen eröffnen.

Für Vermieter

Der Vermieter wird üblicherweise einfach zusammen mit einer Nebenkostenabrechnung die Vorauszahlungen anpassen wollen, um zu vermeiden, dass er jedes Mal einen Nachtrag zum Mietvertrag mit dem Mieter schließen muss. Denn der Abschluss eines Nachtrages würde für den Vermieter erheblichen Verwaltungsaufwand bedeuten. Der Vermieter sollte seinen Mietvertrag daraufhin prüfen und gegebenenfalls anpassen, obe er nach dem Vertrag das Recht hat, im Zusammenhang mit der Erstellung einer Nebenkostenabrechnung die Vorauszahlungen durch einseitige Erklärung anzupassen.

Für gewerbliche Mieter

Auch aus Sicht gewerblicher Mieter sollte der Vertrag daraufhin geprüft werden, ob der Vermieter nach Erstellung einer Nebenkostenabrechnung das einseitige Recht hat, die Nebenkostenvorauszahlungen für die Zukunft anzupassen. Der Mieter sollte im eigenen Interesse nach Erhalt einer Nebenkostenabrechnung oder Anforderungen erhöhter Vorauszahlungen prüfen, ob der Vertrag dem Vermieter ein solches einseitiges Recht gewährt. Falls das der Fall ist, passt der Mieter seine Vorauszahlungen an und weiterer Handlungsbedarf besteht für ihn nicht. Falls das nicht der Fall ist, sollte der Mieter von sich aus den Abschluss eines formwirksamen Nachtrages anregen.  

Wenn Sie Fragen zu einem gewerblichen Mietvertrag haben, zögern Sie nicht, einen unserer Experten anzusprechen. Wir helfen Ihnen gern.