Die kurze Verjährungsfrist von nur sechs Monaten für Ersatzansprüche von Vermietern wegen Schäden an Gewerbeimmobilien wird oft übersehen. In der Folge gehen die Ansprüche des Vermieters verloren.
In § 548 Abs. 1 BGB steht, dass die Verjährungsfrist nicht erst mit dem offiziellen Auslaufen des Mietvertrags beginnt, sondern bereits dann, wenn der Vermieter die „tatsächliche Sachherrschaft” über die Mietsache zurückerlangt. Wann genau dies der Fall ist, ist noch nicht für alle Konstellationen geklärt.
In einem vom BGH entschiedenen Fall hatte ein Mieter seine Gewerbefläche am 30.12.2020 vor dem vertraglich vereinbarten Mietende geräumt und die Schlüssel am selben Tag eigenmächtig in den Briefkasten des Vermieters geworfen. Der Vermieter bemerkte diese Anfang Januar, behielt die Schlüssel, lehnte in einem Schreiben an den Mieter jedoch die vorzeitige Rücknahme ab. Nach dem eigentlichen Mietende – Monate später – stellte der Vermieter Schäden an der Immobilie fest und machte im August gerichtlich Ersatzansprüche geltend. Der Mieter berief sich auf die Verjährung.
Nach der Entscheidung des BGH (Urteil vom 29. Januar 2025, Az. XII ZR 96/23) begann die Verjährung mit der Rückgabe der Schlüssel, weshalb die Klage des Vermieters keinen Erfolg hatte.
Der BGH argumentierte, dass ein Vermieter ab dem Moment, in dem er die Schlüssel in seinem Briefkasten vorfindet und somit die physische Möglichkeit hat, die Räume zu betreten und zu besichtigen, die tatsächliche Sachherrschaft innehat – jedenfalls wenn er die Schlüssel behält. Das formelle Mietende ist für den Beginn der Verjährungsfrist unerheblich. Ab der Rückgabe der Schlüssel hat der Vermieter die Chance, den Zustand der Immobilie umfassend zu prüfen und mögliche Mängel zu dokumentieren.
Damit hat der BGH den Verjährungsbeginn für eine nicht seltene Fallkonstellation bei Beendigung eines Mietverhältnisses geklärt.
Was war das ausschlaggebende Argument für den Verjährungsbeginn?
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs setzt der Rückerhalt der Mietsache eine Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters voraus. Denn erst durch die unmittelbare Sachherrschaft ist dieser in der Lage, sich ein umfassendes Bild von etwaigen Veränderungen oder Verschlechterungen der Sache zu machen. Für den Rückerhalt ist außerdem erforderlich, dass der Mieter den Besitz vollständig und unzweideutig aufgibt.
Dagegen reicht es für den Beginn der Verjährung nicht aus, dass der Vermieter (vorübergehend) die Möglichkeit erhält, die Mieträume während des Besitzes des Mieters zu besichtigen.
Auch die tatsächliche Rückgabe der Mietsache oder die Beendigung des Mietverhältnisses sind für den Verjährungsbeginn nicht erforderlich.
Vielmehr ist der Rückerhalt der Mietsache auch dann für den Verjährungsbeginn maßgeblich, wenn der Mietvertrag noch nicht beendet ist – mit der Folge, dass ein Anspruch wegen des Zustands des Mietobjekts bereits vor Beendigung des Mietverhältnisses verjähren kann.
In dem entschiedenen Fall wurde der Lauf der Verjährungsfrist durch den Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten des Vermieters in Gang gesetzt, auch wenn dem Vermieter die Schlüssel aufgedrängt wurden, da der Mieter danach keinen Zugang mehr zum Mietobjekt hatte.
Welches sind die noch ungeklärten Fallkonstellationen?
Unter welchen Voraussetzungen der Lauf der Verjährungsfrist beginnt, wenn der Mieter dem Vermieter anbietet, die Mietsache zurückzugeben, dieser sie jedoch nicht zurücknimmt, ist noch nicht entschieden. Will der Mieter hier Fakten schaffen, muss er dem Vermieter die Schlüssel zukommen lassen.
Auch die Frage, ob der Mieter vor Beendigung des Mietverhältnisses zur Rückgabe der Mietsache berechtigt ist und ob der Vermieter zur Rücknahme verpflichtet ist, ist noch nicht höchstrichterlich geklärt. Der Vermieter ist allerdings nicht verpflichtet, die Mietsache jederzeit – sozusagen „auf Zuruf“ – zurückzunehmen, etwa wenn der Mieter kurzfristig auszieht, ihm den Schlüssel sofort aushändigen will und diesen nach gescheiterter Übergabe in den Briefkasten des Mietobjekts einwirft.
Konsequenzen für die Praxis
Vermieter müssen die kurze Verjährungsfrist von nur sechs Monaten stets im Blick behalten. Im Tagesgeschäft geht diese gerade bei gewerblichen Mietverhältnissen häufig unter, da solche Mietobjekte anders als Wohnungen nicht selten längere Zeit leerstehen und der Vermieter keinen besonderen Klärungsdruck verspürt.
Sobald ein Vermieter – auch vor dem offiziellen Ende des Mietvertrages – Kenntnis von der Rückgabe der Schlüssel erhält, sei es durch Einwurf in den Briefkasten, Hinterlegung bei Dritten oder auf sonstige informelle Weise, beginnt die sechsmonatige Verjährungsfrist zu laufen, sofern der Vermieter die Schlüssel behält und nicht an den Mieter zurückgibt. Dann ist es unerlässlich, unverzüglich eine gründliche Besichtigung der Räume durchzuführen, den Zustand sorgfältig zu dokumentieren und etwaige Mängel zügig gegenüber dem Mieter geltend zu machen. Außergerichtliche Aufforderungen an den Mieter hemmen die Verjährung jedoch nicht. In der Regel ist dafür eine gerichtliche Geltendmachung erforderlich.
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