Mündliche oder schriftliche Angaben vor einem Immobilienkaufvertrag, die nicht in der notariellen Urkunde festgehalten werden, begründen in der Regel keine Haftung des Verkäufers. Dies verdeutlicht ein von uns erstrittenes Urteil des Landgerichts Verden. Um Rechtsansprüche geltend zu machen, müssen Käufer sicherstellen, dass alle wesentlichen Merkmale der Immobilie vertraglich fixiert sind. Das Urteil betont die entscheidende Bedeutung der notariellen Form.

Immobilienkaufvertrag: So sichern Sie sich gegen versteckte Mängel ab

Ein aktuelles Urteil des Landgerichts Verden vom 20.06.2025 (Az. 7 O 329/24) liefert wichtige Erkenntnisse zur Haftung des Verkäufers im Immobilienkauf. Es geht um die zentrale Frage: Sind vorvertragliche Zusicherungen rechtlich bindend? Die Antwort lautet: Nur, wenn sie im notariellen Vertrag verankert sind.

Der Fall: Energieeffizienz als strittiger Punkt

In dem verhandelten Fall kauften die Kläger ein Grundstück mit einem Haus. Sie bemängelten, dass der tatsächliche Energiebedarf der Immobilie deutlich höher lag als im ursprünglichen Exposé angegeben. Trotz eines Gewährleistungsausschlusses im Kaufvertrag argumentierten die Kläger, dass die Angaben im Energieausweis eine vertraglich vereinbarte Beschaffenheit darstellten. Sie forderten Schadensersatz für den Minderwert der Immobilie sowie für überhöhte Nebenkosten (Notarkosten, Grunderwerbsteuer, Grundbuchkosten).

Entscheidung des Gerichts: Notarielle Form ist entscheidend

Das Landgericht Verden wies die Klage ab. Es bestätigte, dass der vereinbarte Gewährleistungsausschluss wirksam ist. Die vorvertraglichen Angaben im Energieausweis wurden nicht zur vertraglich vereinbarten Beschaffenheit, da sie nicht ausdrücklich im notariellen Kaufvertrag erwähnt wurden. Das Gericht betonte, dass alle Vereinbarungen, die rechtliche Wirkung entfalten sollen, in der beurkundungspflichtigen Urkunde enthalten sein müssen. Andernfalls könnten solche vorvertraglichen Erklärungen zur Nichtigkeit des gesamten Vertrags führen. Zudem konnte den Beklagten kein arglistiges Verschweigen von Mängeln nachgewiesen werden. Das Gericht stellte fest, dass die Beklagten als Laien auf die Richtigkeit des von einem Fachmann erstellten Energieausweises vertrauen durften.

Fazit für Immobilienkäufer: Was Sie beachten sollten

Dieses Urteil unterstreicht die Wichtigkeit einer sorgfältigen Vertragsgestaltung:

• Vertragliche Fixierung: Bestehen Sie darauf, dass alle relevanten Zusicherungen – von der Energieeffizienz bis zur Haussubstanz – explizit in den notariellen Kaufvertrag aufgenommen werden.
• Vorsicht bei Gewährleistungsausschluss: Ein Gewährleistungsausschluss schließt die Haftung für Sachmängel aus, es sei denn, es liegt eine ausdrückliche Beschaffenheitsvereinbarung oder arglistige Täuschung vor.
• Keine Haftung für Laien: Verkäufer haften nicht für Angaben, die auf fahrlässiger Unkenntnis beruhen. Arglist setzt voraus, dass der Verkäufer den Mangel kennt oder für möglich hält.

Das Urteil macht deutlich: Im Zweifelsfall zählt nur das, was in der notariellen Urkunde steht.

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