In kaum einem anderen Rechtsgebiet klaffen die Erwartungen der Kunden und die Anforderungen der Rechtsprechung an eine ordentliche Leistung so weit auseinander wie bei der Maklertätigkeit beim Verkauf einer Immobilie.

Während der Kunde vom Makler eine eingehende Prüfung der Immobilie und darauf basierend eine umfassende Beratung erwartet, muss der Makler nach der Rechtsprechung lediglich den Kaufvertrag nachweisen oder vermitteln. Er schuldet also weder eine Prüfung noch eine Beratung.

Das kann für Käufer wie auch für Makler große Unterschiede machen.

Nehmen wir an, in Hamburg steht ein Mehrfamilienhaus mit drei Wohnungen und einer zusätzlich wohnlich genutzten Einheit im Souterrain zum Verkauf. Bei den Räumen im Souterrain, die der Eigentümer fremdvermietet hat, handelt es sich nicht um genehmigten Wohnraum. Muss der Makler das erkennen und auch ungefragt darüber aufklären?

Grundsätzlich trifft den Immobilienmakler keine allgemeine Nachforschungspflicht. Er ist rechtlich nicht dazu verpflichtet, die Immobilie einer eigenständigen Untersuchung zu unterziehen oder die Angaben des Verkäufers auf ihre Richtigkeit hin zu überprüfen. Der Makler darf sich im Regelfall darauf verlassen, dass die Informationen, die ihm der Eigentümer zur Verfügung gestellt hat, zutreffend sind.

Proaktive Aufklärung und Beantwortung von Fragen

Wenn der Kaufinteressent dem Makler spezifische Fragen stellt, ist dieser zu einer wahrheitsgemäßen und vollständigen Beantwortung verpflichtet. Verfügt er über keine Kenntnisse, muss er dies mitteilen. Ein „Ich weiß es leider nicht“ befreit ihn von der Haftung, hinterlässt jedoch einen wenig professionellen Eindruck. Der Makler darf keine ungesicherten Behauptungen aufstellen, beispielsweise: „Die braunen Stellen am Putz liegen sicherlich an dem alten Anstrich und haben nichts mit von außen eindringender Feuchtigkeit zu tun.“ Er darf also keine Angaben ins Blaue hinein machen, da er sonst sofort haftet, wenn sich seine Angaben als falsch herausstellen.

Der Makler muss den Kaufinteressenten auch ungefragt über alle Umstände aufklären, die für dessen Kaufentscheidung von wesentlicher Bedeutung sind, sofern ihm diese Umstände bekannt sind. Eine proaktive Aufklärungspflicht besteht bei Kenntnis des Maklers bei:

– versteckten, aber dem Makler bekannten Mängeln (z. B. Hausschwamm, Asbestbelastung, gravierende Feuchtigkeitsschäden),

– rechtliche Hindernisse (z. B. fehlende Baugenehmigungen).

Eine solche Aufklärungs- oder Beratungspflicht besteht jedoch nur, wenn der Makler entsprechende Kenntnis hat. Diese muss er sich nicht aktiv verschaffen, es sei denn, der Kunde fordert ihn dazu auf. Gefährlich wird es für den Makler immer dann, wenn er auf Aufforderung des Kunden Auskünfte, beispielsweise bei der Behörde, einholt und bei deren Weitergabe nicht deutlich macht, dass es sich um Auskünfte Dritter handelt, die er nicht überprüft hat. Gibt der Makler diese Auskünfte als eigene Erkenntnisse weiter, haftet er dem Kunden für die Richtigkeit.

Zulässigkeit des Haftungsausschlusses

In der Praxis ist es grundsätzlich ausreichend, wenn der Makler den Kaufinteressenten darauf hinweist, dass die Angaben im Exposé und die sonstigen Objektinformationen ausschließlich auf den Auskünften des Eigentümers basieren und vom Makler nicht auf ihre Richtigkeit oder Vollständigkeit geprüft wurden. Ein solcher Hinweis findet sich oft schon im Kleingedruckten des Exposés.

Ein Haftungsausschluss (Freizeichnungsklausel) entbindet den Makler von der Haftung für fehlerhafte Angaben des Verkäufers. 

Diese Haftungsprivilegierung unterliegt jedoch rechtlichen Grenzen:

Der Makler darf Angaben des Verkäufers, die nach den objektiven Umständen offensichtlich unrichtig, widersprüchlich oder grob unplausibel sind, nicht ungefiltert weitergeben. Ergeben sich Verdachtsmomente, muss er den Käufer auf diese Zweifel hinweisen oder eigene Erkundigungen einholen.

Der Haftungsausschluss entfaltet keine Wirkung, wenn der Makler einen ihm bekannten Mangel arglistig verschweigt.

Präsentiert sich der Makler gegenüber dem Käufer als Experte, der die Angaben des Verkäufers gründlich geprüft hat (z. B. durch die Formulierung „geprüftes Objekt“), verliert er das Recht, sich auf den Haftungsausschluss zu berufen. In diesem Fall übernimmt er eine eigenständige Gewähr für die Richtigkeit der Angaben.

Der Makler zwischen Haftung und Wettbewerb

Aus Sicht des Maklers ist es eigentlich ganz einfach, oder? Er muss fast nichts tun, sondern lediglich den Kaufvertrag nachweisen oder vermitteln, um seine Provision zu verdienen. 

Allerdings ist der Immobilienmarkt hart umkämpft, weshalb eine gute Positionierung für Makler wichtig ist. Um Kunden zu gewinnen, bieten viele Makler einen besonderen Service. Sie wollen sich im Wettbewerb von anderen Anbietern klar abheben. Eine sorgfältige Prüfung der Immobilie und eine zutreffende Beratung rechtfertigen in den Augen vieler Kunden seine Provision. Solche Mehrleistungen kommen oft sehr gut an. Dieser zusätzliche Service birgt jedoch ein erhöhtes rechtliches Risiko. Wer eine besondere Sachkunde verspricht, haftet auch für diese Aussage. Werbt der Makler mit einer eigenen Prüfung, steigt seine Verantwortung. Tritt er als Experte auf, verliert er seinen Haftungsausschluss. Die Anforderungen an eine korrekte Maklertätigkeit sind in diesem Fall höher. Fehler bei diesen freiwilligen Leistungen führen sehr schnell zu seiner Haftung. 

Aber auch die Erwartungshaltung der Kunden kann zu Fehlern führen. Wenn sich der Kunde nämlich darauf verlässt, dass der Makler alles geprüft und ihn ausreichend aufgeklärt hat, unterlässt er häufig eine eigene sorgfältige Prüfung, die die Probleme der Immobilie vielleicht aufgedeckt hätte. In einem solchen Fall kann sich der Makler auf den Standpunkt zurückziehen, dass er nach der Rechtsprechung keine eigene Prüfung der Immobilie oder Beratung des Kunden schulde. 

Zurück zum Beispiel der fehlenden Baugenehmigung im Souterrain: Wenn der Eigentümer dem Makler zur Vorbereitung des Exposés mitgeteilt hat, dass die vermietete Wohnung im Souterrain genehmigt ist, muss der Makler dann trotzdem beispielsweise durch Einsicht in die Bauakte bei der Behörde prüfen, ob diese Angabe zutreffend ist? 

Eher nicht. Grundsätzlich kann er sich auf die Angaben des Verkäufers verlassen. Es sei denn, diese sind unplausibel. Während der Kunde also erwartet, dass der Makler eine solche Angabe im Exposé selbst geprüft hat, verlangt die Rechtsprechung das nicht grundsätzlich vom Makler. Der Makler kann die Angaben ungeprüft an seine Kunden weitergeben, sofern er mitteilt, dass die Angaben vom Verkäufer stammen. 

Erweckt der Makler allerdings den Eindruck, als habe er die Angaben selbst geprüft, gerät er schnell in die Haftung. 

Zudem kann man sich die Frage stellen, ob der Makler die Angabe des Eigentümers, dass es sich bei den Räumen im Souterrain um Wohnraum handelt, überhaupt als plausibel einstufen darf. Denn gemäß der Hamburgischen Bauordnung sind komplette Wohnungen, die sich ausschließlich im Kellergeschoss befinden, unzulässig. Ein Kellergeschoss liegt allerdings nur dann vor, wenn die Deckenoberkante im Mittel nicht mehr als 1,40 Meter über die natürliche oder festgelegte Geländeoberfläche hinausragt. Auch die Raumhöhe, die Belichtung und die Belüftung sowie das Vorhandensein eines zweiten Rettungsweges spielen für die Beurteilung der Genehmigungsfähigkeit eine Rolle. Es sind also schwierige Fragen für den Makler, der sich auf dünnes Eis begibt, sobald er den Anschein erweckt, er habe alles geprüft, oder soweit er Aussagen ins Blaue hinein tätigt („Das sind bestimmt Wohnräume.“). Das gilt auch, wenn er nicht deutlich genug macht, dass die Angaben von dritter Seite stammen und von ihm ungeprüft weitergegeben wurden. 

Im Ergebnis liegt es somit auch am Kunden, dem Makler konkrete Prüfungsaufträge zu erteilen, die dieser dann klären soll. Makler sind in diesen Fällen gut beraten, wenn sie die von dritter Seite erhaltenen Angaben gegenüber dem Kunden als solche kennzeichnen. 

Falls Sie Fragen zum Maklerrecht haben, sprechen Sie uns an. Wir helfen Ihnen gern!