Formfreie Maklerverträge zwischen Maklern und Kunden waren lange Zeit gängige Praxis. Insbesondere wurde kein großer Wert auf die Einhaltung einer besonderen Form (Schriftform, Textform) gelegt. In der Regel kam der Maklervertrag sogar konkludent zustande. Dies geschah, indem der Makler dem Kunden eine Immobilie anbot und gleichzeitig mitteilte, dass er im Falle eines Vertragsabschlusses eine Maklerprovision erwartet. Der Kunde konnte dieses Angebot stillschweigend annehmen. Eine solche konkludente Annahme lag vor, wenn der Kunde auf das Angebot des Maklers reagierte. Z.B. indem er Interesse zeigte und weitere Dienstleistungen forderte, wie etwa die Zusendung von Objektunterlagen oder die Vereinbarung eines Besichtigungstermins.
Diese Praxis änderte sich mit der Einführung des § 656a BGB durch den Gesetzgeber. Damit wurde erstmalig ein Formerfordernis für einen abgegrenzten Bereich von Maklerverträgen eingeführt.
Das Textformerfordernis und die aktuelle Rechtsunsicherheit
Nach § 656a BGB bedarf ein Maklervertrag der Textform, wenn er den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrages über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder die Vermittlung eines solchen Vertrages zum Gegenstand hat. Dieses Erfordernis dient insbesondere dem Verbraucherschutz.
Trotz des klaren Gesetzestextes ist umstritten, wann die Textform erfüllt ist. Das Oberlandesgericht Celle hat in einem Urteil vom 02.10.2025 (Az. 11 U 23/25) bekräftigt, dass Immobilienmaklerverträge, die § 656a BGB unterliegen, nicht mehr durch lediglich konkludente Willenserklärungen formwirksam geschlossen werden können.
Das OLG Celle hält fest, dass zur Einhaltung der Form ein in Textform erklärtes ausdrückliches Angebot in gleicher Form durch den Kunden angenommen werden muss. Eine mündliche Bestätigung reicht nicht. Und dies ist auch bei einer konkludenten, stillschweigenden Annahme nicht ausreichend. Verbale Verhaltensweisen, wie die Bitte um einen Besichtigungstermin, enthalten im Gegensatz zu einer ausdrücklich formulierten Willenserklärung nicht den vollständigen Erklärungstatbestand. Der Kunde bringt damit nicht zum Ausdruck, dass er das Provisionsverlangen zur Kenntnis genommen und akzeptiert hat.
Es bleibt abzuwarten, ob dieses Urteil Bestand hat, da das Oberlandesgericht die Revision zugelassen hat. Sollte der unterlegene Beklagte Revision einlegen, könnte sich unter Umständen der Bundesgerichtshof mit dieser praxisrelevanten Rechtsfrage befassen.
Unsere Empfehlung
Das Textformerfordernis ist auf den Verkauf von Einfamilienhäusern und Wohnungen beschränkt. Für alle anderen Bereiche können konkludente Maklerverträge selbstverständlich auch zukünftig geschlossen werden. Dennoch empfiehlt es sich, zur Vermeidung von Streitigkeiten und zur Verbesserung der Beweisbarkeit, Vereinbarungen generell zumindest in Textform zu schließen.
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