Die Nichterbringung der vereinbarten Bankbürgschaft berechtigt den Vermieter nicht zur fristlosen Kündigung ohne Abmahnung gemäß § 569 Abs. 2a BGB. Das hat der Bundesgerichtshof am 14. Mai 2025 (Az. VIII ZR 256/23) entschieden. Die klassische Barkaution bleibt für Vermieter die sicherste und pragmatischste Wahl.

Das Urteil im Detail: Bankbürgschaft vs. Barkaution

Der BGH begründet seine Entscheidung damit, dass § 569 Abs. 2a BGB nur für den Verzug mit der Leistung einer Geldsumme (Barkaution) gilt. Mit dieser Norm wollte der Gesetzgeber einen Gleichlauf zur Kündigung wegen Mietrückständen (§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB) herstellen. Eine Bankbürgschaft, die nicht in Raten erbracht werden kann, fällt nicht in diesen Anwendungsbereich.

Dafür besteht auch kein Bedürfnis. Denn der Vermieter hat bei einer Nichtleistung der Bürgschaft ein Zurückbehaltungsrecht an der Wohnung, muss diese also erst nach Stellung der Bürgschaft übergeben. Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter die Wohnung jedoch bereits übergeben, obwohl die Bürgschaft noch nicht gestellt wurde. Die daraufhin ohne Abmahnung ausgesprochene fristlose Kündigung wurde vom BGH für unwirksam erklärt.

Bei der Barkaution hingegen kann der Vermieter die Übergabe der Wohnung nur verweigern, wenn der Mieter die erste von drei Raten nicht zahlt. Denn nach dem Gesetz darf der Mieter die Barkaution in drei Raten zahlen. Hier besteht also für den Vermieter das Risiko, dass er dem Mieter die Wohnung nach Zahlung der ersten Rate übergeben muss und der Mieter dann aber die beiden weiteren Raten nicht zahlt. Dann kann der Vermieter ohne weitere Abmahnung fristlos kündigen wie bei einem Zahlungsverzug mit Mieten.

Das rechtfertigt die ungleiche Behandlung von Bankbürgschaft und Barkaution nach § 569 Abs. 2a BGB.

Warum Vermieter auf die Barkaution setzen sollten

Dieses Urteil macht deutlich, dass die Barkaution die bessere Wahl ist. Die Vorteile:

• Rechtssicherheit und direkter Zugriff: Im Falle eines Verzugs kann der Vermieter nach § 569 Abs. 2a BGB ohne Abmahnung fristlos kündigen, wenn der Rückstand zwei Monatsmieten entspricht. Der Zugriff auf die Kaution ist zudem direkt und unbürokratisch, um Schäden oder Mietschulden zu begleichen.
• Schutz vor Missbrauch: Vermieter, die eine Bankbürgschaft akzeptieren und die Wohnung trotz fehlender Sicherheit übergeben, geraten in eine rechtlich schwache Position. Eine fristlose Kündigung ist dann nur unter erschwerten Bedingungen möglich.
• Treuwidrigkeit: Das Urteil weist darauf hin, dass ein Vermieter, der die Wohnung trotz fehlender Bürgschaft übergibt und dann kündigt, dem Vorwurf des treuwidrigen Verhaltens ausgesetzt sein könnte.
• Zurückbehaltungsrecht: Bei einer Barkaution, die in drei Raten gezahlt werden darf, hat der Vermieter ein Zurückbehaltungsrecht an der Wohnung bis zur ersten Rate.

Fazit

Das BGH-Urteil macht deutlich, dass die Bankbürgschaft nicht immer die rechtliche Handhabe bietet, die eine Barkaution gewährleistet. Wer sich vor unzuverlässigen Mietern schützen will und rechtliche Sicherheit anstrebt, sollte auf die klassische Mietkaution setzen.  

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