Wer eine Immobilie zusammen mit dem Partner kauft und vermietet, denkt selten an das Ende der Beziehung. Doch wenn die Trennung kommt, wird das gemeinsame Objekt oft zum Schauplatz für neue Konflikte. Eine aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH, Beschluss vom 21.01.2026, XII ZB 142/25) zeigt nun deutlich: Nur weil die Ehe scheitert, darf ein Miteigentümer den Mietvertrag nicht im Alleingang oder gegen den Willen des anderen kündigen – selbst wenn er selbst dort einziehen möchte.
Der Plan vom Familienhaus und die harte Realität
Im konkreten Fall kaufte ein Paar ein Haus, um die pflegebedürftige Schwiegermutter dort wohnen zu lassen. Ein klassisches Familienprojekt, kein Renditeobjekt. Nach der Trennung wollte der Ehemann jedoch den Mietvertrag mit der 84-jährigen Dame wegen Eigenbedarfs kündigen. Die Ehefrau weigerte sich, der Kündigung zuzustimmen.
Der BGH stellte klar: Wer sich einmal auf eine bestimmte Nutzung einer Immobilie geeinigt hat, kann diese Vereinbarung nicht einfach einseitig aufkündigen, nur weil sich die privaten Lebensumstände geändert haben. Die Hürden für eine Änderung sind hoch. Es reicht nicht aus, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses „unbequem“ ist – sie muss faktisch unzumutbar sein.
Eigentum gegen Eigentum: Warum „ich will da einziehen“ nicht immer reicht
Ein entscheidender Punkt des Urteils ist die Abwägung der Interessen beider Eigentümer. Der Ehemann mag zwar einen Wohnbedarf haben, doch die Ehefrau hat als Miteigentümerin ebenfalls grundgesetzlich geschützte Eigentumsrechte. In diesem Fall wog ihr Interesse, ihrer Mutter weiterhin ein Zuhause in Familiennähe zu bieten, schwer.
Zudem erinnerte das Gericht an eine Grundregel des Kündigungsrechts: Wer Eigenbedarf anmeldet, muss nachweisen, dass er wirklich auf genau dieses Haus angewiesen ist. Gibt es andere zumutbare Wohnmöglichkeiten, zieht das Argument des Eigenbedarfs nicht. Besonders pikant: Der Ehemann hatte vor Gericht lediglich die Zustimmung zur Kündigung verlangt, ohne konkret zu sagen, wie das Haus danach genutzt werden soll. Ein formaler Fehler, der allein schon zum Scheitern führte.
Unser Fazit für Sie: Die Trennung der Vermieter beendet nicht automatisch das Mietverhältnis mit Dritten. Wenn Sie an einer Immobilie Miteigentum halten, sind Sie an gemeinsame Entscheidungen gebunden. Ein einseitiger „Durchmarsch“ bei der Kündigung ist rechtlich kaum haltbar, solange der ursprüngliche Zweck der Vermietung noch erreicht werden kann.
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