In einer Wohnung soll gewohnt und nicht einer gewerblichen Tätigkeit nachgegangen werden. Dies ist der berechtigte Wunsch des Vermieters bei Abschluss des Mietvertrags. In der Praxis ist es jedoch nicht so einfach. Gewerbe ist nicht gleich Gewerbe.

Der Fall:

In Hamburg hat ein Vermieter eine Einzimmerwohnung vermietet. Bei Mietvertragsabschluss wies der Mieter darauf hin, dass er als Stadtführer tätig ist. Dies wurde auch im Mietvertrag festgehalten. Auf seiner Internetseite gab der Mieter seine Wohnadresse an und fügte den Hinweis hinzu, dass er selbstständiger Reiseführer ist. Der Vermieter sah nun die Chance gekommen, das Mietverhältnis nach erfolgloser Abmahnung wegen der Gewerbetätigkeit in der Wohnung fristlos zu kündigen. So sollte das Mietverhältnis beendet werden, welches über die Jahre viele Belastungen aushalten musste.

Entscheidung des Gerichts:

Nach der Kündigung reichte der Vermieter Räumungsklage ein. Die Klage blieb beim Amtsgericht Hamburg ohne Erfolg (Urteil vom 19.12.2025, Az.: 49 C 213/25). Auch ohne besondere vertragliche Vereinbarungen darf der Mieter einer Erwerbstätigkeit in der Wohnung nachgehen, sofern diese nicht nach außen in Erscheinung tritt. Dies gilt insbesondere für rein geistige oder künstlerische Tätigkeiten, die weder einen besonderen räumlichen Aufwand erfordern noch Störungen verursachen. Zu denken ist hier an Schriftsteller, Maler und Ähnliches. Diese Art der Nutzung ist nicht anders zu beurteilen als die Unterrichtsvorbereitung eines Lehrers. Die Angabe der Wohnadresse im Impressum der Webseite ist kaum zu vermeiden und besagt im Übrigen nichts über eine gewerbliche Tätigkeit. Die telefonische Vereinbarung von Terminen, das Schreiben von Rechnungen oder sonstiger Post sowie der E-Mail-Verkehr sind nicht als gewerbliche Tätigkeit zu qualifizieren. Weder der Vermieter noch andere Mitmieter werden hierdurch beeinträchtigt.

Fazit:

Selbstverständlich ist der Fall anders zu beurteilen, wenn die Tätigkeit des Mieters mit Beeinträchtigungen verbunden ist. Zu denken ist hier an umfangreichen Publikumsverkehr oder andere störende Tätigkeiten. Wir lernen aus diesem Fall erneut, dass es immer auf die konkreten Umstände ankommt und Verallgemeinerungen nicht weiterhelfen.

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