Ein Vermieter hat grundsätzlich kein schützenswertes rechtliches Interesse daran, die ortsübliche Vergleichsmiete oder die für ihre Bestimmung notwendigen Wohnwertmerkmale in einem selbstständigen Beweisverfahren feststellen zu lassen (BGH Beschluss vom 15.Juli 2025, VIII ZB 69/24). Das Gericht begründet dies damit, dass ein solches gerichtliches Verfahren nicht mit den Regelungen des Mieterhöhungsverfahrens nach §§ 558 ff. BGB vereinbar und auch nicht zur Vermeidung eines Rechtsstreits erforderlich ist.
Das Mieterhöhungsverfahren sei vom Gesetzgeber bereits so ausgestaltet, dass es einen angemessenen Ausgleich der Interessen von Mietern und Vermietern herbeiführen und Prozesse vermeiden soll.
Die in im Gesetz festgelegten Fristen und Anforderungen würden durch ein vorab durchgeführtes Beweisverfahren umgangen. Beispielsweise müsste sich der Mieter bereits vor Beginn der ihm nach einem richtigen Mieterhöhungsverlangen zustehenden Überlegungsfrist äußern, was dem gesetzgeberischen Schutzgedanken widerspricht.
Zudem bestünde die Möglichkeit, dass die Kosten für ein solches Gutachten im Falle einer späteren Klage vom Mieter getragen werden müssten, was ebenfalls gegen die vorgesehene Kostenverteilung im Mieterhöhungsverfahren spricht. Denn die Kosten für ein zur Begründung der Mieterhöhung vom Vermieter beauftragtes Gutachten sollen immer vom Vermieter getragen werden.
Konsequenzen und Empfehlungen für Vermieter
Das gesetzliche Mieterhöhungsverfahren ist so konzipiert, dass die Parteien ausreichend Zeit für eine außergerichtliche Einigung haben. Es empfiehlt sich, die Wohnung vorab zu besichtigen und alle relevanten Merkmale sorgfältig zu dokumentieren, um eine fundierte Begründung vorlegen zu können.
Ein offener und transparenter Dialog mit Ihrem Mieter kann ebenfalls dazu beitragen, einen unnötigen Rechtsstreit zu vermeiden. Die Entscheidung des BGH macht deutlich, dass jedenfalls der Weg über das selbstständige Beweisverfahren zur Vorbereitung einer Mieterhöhung versperrt ist.
Wenn Sie als Vermieter die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete – in Hamburg um maximal 15% -anpassen möchten, müssen Sie das gesetzlich vorgesehene Verfahren einhalten und sich auf eines der im Gesetz genannten Begründungsmittel für die Erhöhung der Miete stützen.
Die drei Begründungsmöglichkeiten sind:
Mietenspiegel
Der Mietspiegel ist die in der Praxis am häufigsten genutzte Methode. Wenn die Gemeinde – in Hamburg die „Stadt“ – einen qualifizierten Mietspiegel erstellt hat, sollten Sie als Vermieter diesen zur Begründung heranziehen, um eine gerichtliche Auseinandersetzung zu vermeiden. Ein qualifizierter Mietspiegel ist nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde sowie Interessenvertretern von Mietern und Vermietern und den Gerichten anerkannt.
Vergleichswohnungen
Sie können zur Begründung auch drei Vergleichsobjekte benennen, die sich in Bezug auf Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in einer vergleichbaren Situation befinden. Besteht allerdings – wie in Hamburg – ein qualifizierter Mietenspiegel, so macht das wenig Sinn, weil im Streitfall ein Gericht die verlangte Miete auf der Grundlage des Mietenspiegels und nicht der benannten Vergleichsobjekte überprüfen wird. Zudem ist es meist schwierig, Vergleichsobjekte zu ermitteln.
Sachverständigengutachten
Eine weitere Möglichkeit ist die Vorlage eines Gutachtens eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Dieses Gutachten muss vom Vermieter selbst in Auftrag gegeben und bezahlt werden. Durch die hohen Anforderungen an die Qualifikation des Sachverständigen soll dem Mieter die Überprüfung erleichtert und ein Rechtsstreit verhindert werden. Von der Beauftragung eines Sachverständigen sollten Sie als Vermieter in Hamburg nur Gebrauch machen, wenn der Mietenspiegel auf die Immobilie keine Anwendung findet, was in Hamburg bei Ein- und Zweifamilienhäusern und Wohnungen im Souterrain der Fall ist.
Haben Sie als Vermieter Fragen zur Mieterhöhung für ein in Hamburg belegenes Haus oder eine Wohnung?
Dann zögern Sie nicht, einen unserer Experten für das Mietrecht anszusprechen.
