Wer sich dafür interessiert, wie Mieten in Hamburg am Beispiel einer Altbauwohnung von 1989 bis 2025 gestiegen sind und wie sich die Art und Weise der Berechnung der ortsüblichen Miete im Jahr 2025 gegenüber den Vorjahren verändert hat, der ist hier richtig. Und ein bisschen Statistik ist auch dabei.
In Hamburg wird die ortsübliche Miete von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern auf der Grundlage des Mietenspiegels ermittelt, der alle 2 Jahre von der FHH herausgegeben wird. Und je nach Baualter, Größe und Lage der Wohnung kann man die ortsübliche Miete einem bestimmten Rasterfeld des Mietenspiegels entnehmen. Jedes Rasterfeld hat einen sogenannten Mittelwert. Wenn man die ortsübliche Miete für eine Wohnung bestimmen möchte, kann man gut mit der Faustformel arbeiten, dass eine durchschnittliche Wohnung in durchschnittlicher (normaler oder guter) Wohnlage dem Mittelwert entspricht. So wenden jedenfalls die Gerichte bei einem Streit über eine Mieterhöhung den Mietenspiegel an.
Und hier nun der detaillierte Verlauf der Netto-Kaltmiete für den Mittelwert des Rasterfeldes C4 einer Altbauwohnung (Baualtersklasse bis 31.12.1918) mit einer Größe ab 91 m²:
Zeitraum der D-Mark (1989–2001)
In den späten 80er und 90er Jahren stieg der Mittelwert kontinuierlich an, verzeichnete jedoch kurz vor der Euro-Einführung einen leichten Rückgang (alle Werte pro m²):
- 1989: Der Mittelwert lag bei 7,17 DM
- 1991: Anstieg auf 8,47 DM
- 1993: Weitere Erhöhung auf 9,31 DM
- 1995: Der Wert kletterte auf 9,97 DM
- 1997: Überschreitung der 10-DM-Marke auf 10,17 DM
- 1999: Höchststand in DM mit 10,76 DM
- 2001: Leichter Rückgang auf 10,49 DM
Zeitraum des Euro (2003–2025)
Nach der Umstellung auf Euro setzte sich der Aufwärtstrend fort, beschleunigte sich insbesondere in den letzten Jahren:
- 2003: Der erste Euro-Wert lag bei 6,15 Euro
- 2005: Moderater Anstieg auf 6,30 Euro
- 2007: Kaum Veränderung, Wert bei 6,34 Euro
- 2009: Anstieg auf 6,66 Euro
- 2011: Deutlicher Sprung auf 7,46 Euro
- 2013: Weiterer Anstieg auf 8,36 Euro
- 2015: Erreichen von 9,15 Euro
- 2017: Ein leichter Rückgang auf 9,07 Euro
- 2019: Wiederanstieg auf 9,68 Euro
- 2021: Erhöhung auf 9,85 Euro
- 2023: Sprung über die 10-Euro-Marke auf 10,80 Euro
- 2025: Der aktuelle Wert beträgt 11,94 Euro
Rechnet man den ursprünglichen Wert von 1989 (7,17 DM) in Euro um (ca. 3,67 Euro), so hat sich der ausgewiesene Mittelwert für eine Altbauwohnung mit den untersuchten Merkmalen in normaler Wohnlage bis 2025 (11,94 Euro) mehr als verdreifacht.
Methodische Änderung 2025
Bei der Betrachtung des Wertes für 2025 ist zu bedenken: In diesem Jahr wird im Hamburger Mietenspiegel erstmalig der Median als Mittelwert ausgewiesen. Die Mittelwerte früherer Jahre basierten auf dem arithmetischen Mittel. Daher ist der Wert von 11,94 Euro/m² statistisch nicht direkt eins-zu-eins mit den Vorjahren vergleichbar, auch wenn er den Trend steigender Mieten bestätigt. Erklärung: Das arithmetische Mittel bezieht jeden einzelnen Wert in die Berechnung ein und wird durch Ausreißer unten und oben stark verzerrt. Der Median betrachtet nur die Position der Werte (die genaue Mitte) und ist resistent gegen Ausreißer.
Zur Veranschaulichung der methodischen Änderung 2025 eine kleine Analogie: Stellen Sie sich vor, Sie wollen die „typische“ Körpergröße einer Gruppe bestimmen. Bisher (arithmetisches Mittel) wurde die Größe aller Personen addiert und durch die Anzahl geteilt. War eine extrem große Person (ein „Ausreißer“) dabei, zog das den Durchschnittswert für alle nach oben. Jetzt (Median) stellen sich alle Personen der Größe nach in einer Reihe auf und man misst einfach die Person, die genau in der Mitte steht. Die extrem große Person am Rand beeinflusst diesen Wert nicht mehr (so stark).
Für Mieter bedeutet die Methodik des Mietenspiegels 2025: Der neue Wert ist robuster gegen extreme Ausreißer nach oben oder unten, aber er ist eben eine andere Messgröße als früher. Da es bei den Mieten seltener Ausreißer nach unten und öfter Ausreißer nach oben gibt, führt die Anwendung des Medians im Ergebnis zu einer Verlangsamung des Mietenanstiegs. Denn der wesentliche Unterschied zwischen den beiden Methoden liegt in der Empfindlichkeit gegenüber Ausreißern (extremen Werten).
Je nach Interessenlage mag man das gut oder schlecht finden.
Wer nun denkt, ich sei ein Zahlen-Nerd, der irrt. Die Zahlen kann man in wenigen Minuten mit dem richtigen Programm berechnen lassen. Wozu gibt es schließlich KI?
Haben Sie Fragen zum Mietrecht oder benötigen Unterstützung bei der Anpassung der Miete? Dann zögern Sie nicht, mich, Rechtsanwalt Johannes Steger, anzusprechen. Ich helfe Ihnen gern.
