Der deutsche Wohnungsmarkt ist durch steigende Mieten und eine geringe Verfügbarkeit von Wohnungen gekennzeichnet. Die Mietpreisregulierung soll Mieter vor überhöhten Forderungen schütze. Ein zentrales Instrument hierfür ist die Mietpreisbremse, die die Miethöhe bei Neuvermietungen begrenzt. Gemäß dieser Regelung darf die Miete bei neuen Verträgen maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. In Hamburg gilt die Mietpreisbremse für Mietverträge, die ab Juli 2018 abgeschlossen wurden.

Eine wichtige Ausnahme von dieser Regelung ist die Vormietenregelung nach § 556e Abs. 1 BGB. Sie erlaubt es einem Vermieter, auch im neuen Mietverhältnis eine Miete in Höhe der zuvor vom Vormieter geschuldeten Miete zu verlangen, selbst wenn diese die zulässige Miethöhe um mehr als zehn Prozent übersteigt. Diese Regelung dient dem Schutz des Vermieters, indem sie eine Abwärtsspirale der Mieten verhindert.

Jüngste Urteile des Bundesgerichtshofs (BGH) haben die Vormietenregelung präzisiert. Der BGH hat klargestellt, dass die bloße Mitteilung der Vormiete im Mietvertrag als ausreichend angesehen wird, um sich auf die Vormietenausnahme zu berufen. In einem möglichen Rechtsstreit muss der Vermieter jedoch nachweisen, dass die Vormiete selbst zulässig war. Eine weitere wichtige Entscheidung besagt, dass, wenn die Miete des direkten Vormieters unzulässig hoch war, stattdessen auf die zulässige Miete eines noch weiter zurückliegenden Mietverhältnisses, der sogenannten Vor-Vormiete, zurückgegriffen werden darf. Dies bedeutet, dass Vermieter auch bei einer überhöhten direkten Vormiete einen gewissen Bestandsschutz für ein höheres Mietniveau aus der Vergangenheit geltend machen können.

Die Vormiete bei Wohnraummietverhältnissen – Ein Leitfaden für Vermieter

Als Vermieter in Städten mit angespannten Wohnungsmärkten, wie Hamburg, müssen Sie sich zunehmend mit dem Thema Mietpreisregulierung auseinandersetzen. Immer mehr Mieter berufen sich auf eine mögliche Mietpreisüberhöhung und fordern eine Rückzahlung der Miete oder eine zukünftige Senkung.

Die Mietpreisbremse und die Vormiete

Das wichtigste Instrument der Mietpreisregulierung ist die sogenannte Mietpreisbremse, die in den §§ 556d ff. des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt ist. Diese Regelung begrenzt die Höhe der Miete bei Neuvermietungen. In Hamburg gilt diese Bremse für Mietverträge, die ab Juli 2018 neu abgeschlossen wurden. Die Regel besagt, dass die neue Miete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf.

Die „Vormiete“ ist eine wichtige Ausnahme von dieser Regel. Wenn Sie als Vermieter eine höhere Miete verlangen möchten, die bereits Ihr Vormieter bezahlt hat, erlaubt Ihnen § 556e Abs. 1 BGB, diese Vormiete beizubehalten. Das gilt auch dann, wenn diese Miete mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Diese Regelung soll verhindern, dass Sie bei einem Mieterwechsel die Miete senken müssen, sofern die Vormiete selbst zulässig war.

Wichtige Hinweise aus aktuellen Gerichtsentscheidungen

Um sich auf die Vormiete berufen zu können, müssen Sie diese dem neuen Mieter vorab schriftlich mitteilen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass die bloße Angabe der Vormiete im Mietvertrag ausreicht. Sollte es jedoch zu einem Rechtsstreit kommen, müssen Sie nicht nur die Höhe der Vormiete nachweisen, sondern auch, dass diese Vormiete damals rechtlich zulässig war.

Ein weiterer wichtiger Aspekt, der durch ein BGH-Urteil geklärt wurde, betrifft die sogenannte „Vor-Vormiete“. Angenommen, die Miete Ihres direkten Vormieters war bereits unzulässig hoch. In diesem Fall dürfen Sie sich nicht auf diese Miete berufen, sondern müssen auf die rechtlich zulässige Miete zurückgreifen, die der Mieter vor Ihrem direkten Vormieter gezahlt hat (die „Vor-Vormiete“). Das bedeutet, dass die zulässige Miete in einem neuen Mietvertrag die Miete des Mieters ist, zu deren Zahlung der Vormieter rechtlich verpflichtet war.

Dieser Entscheid ist für Sie als Vermieter sehr hilfreich. Er schafft Klarheit, dass die Vormietenausnahme nicht komplett wegfällt, wenn die direkte Vormiete unzulässig war. Stattdessen können Sie sich auf die Miete des Vor-Vormietverhältnisses berufen, sofern diese rechtlich zulässig war^. Dadurch können Sie auch bei einer unzulässigen direkten Vormiete einen gewissen Bestandsschutz für ein höheres Mietniveau aus der Vergangenheit geltend machen.

Zukünftige Entwicklungen

Die Regelungen rund um die Mietpreisbremse könnten sich in Zukunft weiter verändern. Es wird diskutiert, ob die Mieterrechte gestärkt und die Sanktionen bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse verschärft werden sollten. Es ist unwahrscheinlich, dass die rechtlichen Anforderungen für Vermieter in Zukunft einfacher werden.

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