Der Bundesgerichtshof hat die Grenzen der Untervermietung neu justiert. Der BGH bestätigt mit Urteil vom 28. Januar 2026 (VIII ZR 228/23) die Kündigung eines Mieters, der seine Wohnung mit erheblicher Gewinnmarge weitervermietet hatte. Ein Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung besteht nur zur Deckung der eigenen Kosten. Wer darüber hinaus Einnahmen erzielen will, handelt ohne berechtigtes Interesse.
Gewinnerzielung kein berechtigtes Interesse
Der BGH leitet diese restriktive Linie direkt aus dem Schutzzweck des § 553 BGB her. Ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung liegt zwar grundsätzlich vor, wenn ein Mieter seine Mietlasten reduzieren möchte. Dieses Interesse endet jedoch dort, wo die Einnahmen die eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen übersteigen. Das Gericht stützt sich dabei auf die historische Entwicklung der Norm. Bereits der historische Gesetzgeber hatte mit dem Reichsmietengesetz von 1922 interveniert, um zu verhindern, dass Mieter aus der Wohnraumknappheit Kapital schlagen. Ziel der Regelung war und ist es, das Mietverhältnis auch bei veränderten Lebensumständen (z.B. Auslandsaufenthalt) zu erhalten, nicht aber, dem Mieter eine neue Einnahmequelle zu erschließen.
Verwertungsbefugnis liegt beim Eigentümer
Besonders deutlich wird der BGH bei der verfassungsrechtlichen Einordnung. Zwar genießt das Besitzrecht des Mieters den Schutz des Art. 14 GG. Dieser Schutz dient jedoch der eigenen Lebensgestaltung und der Nutzung der Mietsache als Lebensmittelpunkt.Die wirtschaftliche Verwertung der Immobilie – also das Ziehen von Erträgen aus deren Überlassung – weist die Rechtsordnung hingegen allein dem Eigentümer zu. Ein Anspruch des Mieters, durch Untervermietung Gewinne zu erzielen, würde in diesen Kernbereich der Eigentümerbefugnisse eingreifen. Der Vermieter muss es nicht dulden, dass Dritte ohne seine Partizipation wirtschaftlichen Nutzen aus seinem Eigentum ziehen
Unberechtigte Untervermietung als Kündigungsgrund
Im verhandelten Fall zahlte der beklagte Mieter eine Nettokaltmiete von ca. 460 €, verlangte von seinen Untermietern jedoch 962 €. Diese Differenz wertete der BGH als klare Gewinnerzielungsabsicht, da die Einnahmen die eigenen Kosten um mehr als das Doppelte überstiegen.
Den Einwand des Mieters, der Aufschlag resultiere aus der Mitvermietung von Inventar, ließ der BGH nicht gelten. Zwar ist ein Möblierungszuschlag zulässig. Dieser muss jedoch den tatsächlichen Wert der Nutzung abbilden. Da der Mieter nicht darlegen konnte, welche Leistungen den monatlichen Überschuss von rund 500 € rechtfertigen sollten, ging das Gericht von einer unzulässigen Kommerzialisierung aus. Die Folge: Da aufgrund der Gewinnabsicht schon kein Anspruch auf Erlaubnis bestand, war die eigenmächtige Untervermietung eine schuldhafte Pflichtverletzung, die zur ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB berechtigte. Auf einen möglichen Verstoß gegen die Mietpreisbremse kam es dabei gar nicht mehr an.
Konsequenzen für die Praxis
Für Vermieter:
Bei Anfragen zur Untervermietung haben Sie das Recht, die geplante Untermiethöhe zu erfragen. Übersteigt diese die anteilige Hauptmiete (zzgl. angemessener Zuschläge für Möblierung/Nebenkosten), fehlt es am berechtigten Interesse. Die Erlaubnis kann verweigert werden. Bei bestehenden, nicht genehmigten Untervermietungen mit Gewinnmarge eröffnet das Urteil Kündigungsoptionen.
Für Mieter:
Kalkulieren Sie die Untermiete strikt nach dem Kostendeckungsprinzip. Ein „Gewinnaufschlag“ gefährdet den Bestand Ihres Hauptmietverhältnisses.
Möblierungszuschläge müssen im Zweifel bezifferbar und Wert der Einrichtung angemessen sein. Die Hauptmiete übersteigende Untermieten dürfen bei Nutzungspauschalen maximal plausibel dargelegte Mehrkosten decken („Kostendeckungsprinzip”). Die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass diese Grenzen eingehalten werden, dürfte dem Hauptmieter obliegen.
Haben Sie Fragen zur Gestaltung von Untermietverträgen oder zur Prüfung von Kündigungssachverhalten? Sprechen Sie unseren Experten, Rechtsanwalt Dominick Kantor, im Mietrecht an.
