Stellen Sie sich vor, ein Mieter verunglückt an einem frostigen Wintermorgen schwer auf dem Zugangsweg zu seiner Wohnung, weil dieser Weg trotz Glatteiswarnung nicht gestreut wurde. Als Wohnungseigentümer vertrauen Sie möglicherweise darauf, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft (früher WEG oder heute GdWE) einen professionellen Winterdienst ausgewählt, beauftragt und überwacht hat und Sie somit von der Haftung befreit sind. 

Doch Vorsicht: Ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs stellt klar, dass der Vermieter im Außenverhältnis zu seinem Mieter dennoch vollumfänglich haften kann (BGH, Urteil vom 06.08.2025, Az. VIII ZR 250/23).

Die mietvertragliche Verkehrssicherungspflicht bleibt beim Vermieter

In der Praxis herrscht oft die Fehlvorstellung vor, dass die Haftung für den Winterdienst mit der Delegation der Aufgaben durch die WEG auf einen Dritten endet oder sich die Haftung des Vermieters auf die Auswahl eines verlässlichen Unternehmens und die Kontrolle dieses Dienstleisters beschränkt. Der BGH hat jedoch entschieden, dass die mietvertragliche Erhaltungspflicht gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB den Vermieter verpflichtet, dem Mieter jederzeit einen verkehrssicheren Zugang zur Mietsache zu gewähren.

Diese vertragliche Pflicht besteht unabhängig davon, ob der Vermieter Alleineigentümer oder lediglich ein Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist. Der Mieter muss sich in einem Schadensfall nicht auf deliktische Ansprüche gegen die WEG oder den Dienstleister verweisen lassen, sondern kann seine Ansprüche direkt gegen seinen Vertragspartner, den Vermieter, geltend machen.

Zurechnung von Verschulden Dritter gemäß § 278 BGB

Der entscheidende rechtliche Aspekt liegt in der Zurechnung des Verschuldens. Ein von der WEG beauftragter Winterdienst wird im mietvertraglichen Verhältnis zwischen dem Vermieter und seinem Mieter als Erfüllungsgehilfe tätig. Das bedeutet: Versäumt der Dienstleister (Winterdienst) schuldhaft die Räum- oder Streupflicht, muss sich der Vermieter dieses Versäumnis wie eigenes Verschulden zurechnen lassen.

Für den Mieter ist in diesen Fällen die Auswahl desjenigen, den er in Anspruch nehmen möchte, einfach. Die Risiken für den Vermieter sind also erheblich:

• seine Haftung beschränkt sich in diesem Fall nicht auf ein bloßes Auswahl- oder Überwachungsverschulden;
• das Verschulden des Vermieters beziehungsweise seines Gehilfen, nämlich dem Winterdienst, wird gesetzlich vermutet, was die Verteidigung in einem Haftungsprozess erschwert;
• auch mietvertragliche Klauseln zur Kostenumlage (d.h. der Mieter trägt die Kosten des Winterdienstes) entbinden den Vermieter nicht von seiner grundsätzlichen Verkehrssicherungspflicht und schützen ihn nicht vor Haftungsansprüchen seines Mieters.

Wenn Sie Unterstützung bei der Abwehr von Haftungsansprüchen benötigen. Zögern Sie nicht einen unserer Experten anzusprechen. Wir helfen Ihnen gern.