Grundsatzbeschlüsse spielen eine wichtige Rolle im Wohnungseigentumsrecht. Diese Beschlüsse sind für die Verwaltung und Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums von zentraler Bedeutung und legen die grundlegenden Entscheidungen fest. Dabei geht es oft darum, welche Aufgaben an den Verwalter delegiert werden können und unter welchen Voraussetzungen dieses zulässig ist.
Ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 5. Juli 2024 (Az. V ZR 241/23) beleuchtet, wann ein Grundsatzbeschluss sinnvoll und unter welchen Voraussetzungen ein solcher zulässig ist. Im konkreten Fall ging es um eine Wohnungseigentümergemeinschaft, die den Austausch von Außenfenstern beschloss. Zunächst wurde ein Sachverständiger beauftragt, um die Fenster zu begutachten und einen Prioritätenplan zu erstellen. Später beschloss die Gemeinschaft, dem Verwalter die Ermächtigung zu erteilen, die Erneuerung der Fenster nach bestimmten Vorgaben zu beauftragen, darunter die Einholung von drei weiteren Angeboten und die Einhaltung eines jährlichen Budgets von 35.000 €.
Die Kläger fochten diesen Beschluss an und argumentierten, er entspreche nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, da er zu unbestimmt sei und dem Verwalter zu viel Entscheidungsspielraum lasse. Das Landgericht Düsseldorf gab den Klägern zunächst Recht und erklärte den Beschluss für ungültig. Die Gemeinschaft legte daraufhin Revision beim BGH ein.
Grundsatzbeschluss: Kompetenzerweiterung für Verwalter
Der BGH hob das Urteil des Landgerichts auf und stellte klar, dass der Grundsatzbeschluss der Wohnungseigentümer rechtmäßig war. Seit dem am 1. Dezember 2020 in Kraft getretenen Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) haben Wohnungseigentümer die Kompetenz, Entscheidungen über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums auf den Verwalter zu delegieren. Diese Möglichkeit ist in § 27 Abs. 2 WEG verankert.
Rahmenbedingungen des Grundsatzbeschlusses
Der BGH führte aus, dass eine solche Delegation ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, wenn die Eigentümergemeinschaft selbst die grundlegende Entscheidung über die Maßnahme getroffen hat und der Verwalter lediglich die Ausführung im Detail übernehmen soll. Dies war im vorliegenden Fall gegeben: Die Eigentümer hatten entschieden, die Fenster auszutauschen, und der Verwalter sollte lediglich die konkrete Umsetzung übernehmen, begrenzt durch das Budget und die Vorgabe, optisch gleichartige Fenster zu verwenden.
Eine weitere wichtige Erkenntnis des Urteils ist, dass die Ordnungsmäßigkeit des Grundsatzbeschlusses nicht voraussetzt, dass ein für den Verwalter verbindlicher Entscheidungsmaßstab ausdrücklich im Beschluss vorgegeben wird. Das Gesetz selbst verlangt bereits, dass der Verwalter bei der Umsetzung von Beschlüssen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung und das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachtet.
Wann kann ein Grundsatzbeschluss sinnvolleingestzt werden?
Zusammenfassend stärkt das Urteil die Handlungsfähigkeit von Eigentümergemeinschaften. Mit einem Grundsatzbeschluss kann die oft die detailreiche Umsetzung einer Maßnahme effizient an den Verwalter delegiert werden, ohne dass für jede Einzelentscheidung eine neue Eigentümerversammlung einberufen werden muss. Dies schafft Rechtssicherheit und ermöglicht eine effektivere Verwaltung des Gemeinschaftseigentums.
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