Wann haften vom Mieter beauftragte Makler gegenüber dem Grundstückseigentümer?

Ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 30.04.2026, Az. III ZR 164/25) liefert wichtige Klarstellungen für die Praxis im Immobilienrecht. Insbesondere bei der Vermarktung von Gewerbeimmobilien durch Makler, die nicht vom Eigentümer, sondern vom aktuellen Mieter beauftragt wurden, bergen fehlende Absprachen erhebliche finanzielle Risiken.

Der Sachverhalt

Der Mieter einer Gewerbeimmobilie beauftragte einen Immobilienmakler mit der Suche nach einem Nach- oder Untermieter. Der Makler bot die betreffende Mietfläche auf diversen Webseiten an und nutzte für die Präsentation Fotografien der Innenräume.

Der Eigentümer der Immobilie sah darin seine Rechte verletzt und ließ den Makler anwaltlich abmahnen. Gefordert wurde die Abgabe einer strafbewehrten Unterlassungserklärung bezüglich der Vermarktung sowie die Erstattung der angefallenen Rechtsanwaltskosten. Der Makler gab die Unterlassungserklärung zwar ab, weigerte sich jedoch, die Anwaltskosten des Eigentümers zu tragen.

Die rechtliche Beurteilung durch den BGH

Der Bundesgerichtshof differenziert in seiner Entscheidung deutlich zwischen den rechtlichen Grundlagen:

Kein Anspruch aus reiner Vermarktungstätigkeit: Die bloße Vermarktung der Immobilie im Auftrag des Mieters ist nicht als Geschäftsbesorgung für den Eigentümer zu qualifizieren.

Risikosphäre des Mieters: Diese Tätigkeit liegt ausschließlich in der Rechts- und Risikosphäre des Mieters. Der Makler wird dementsprechend allein in dieser Sphäre tätig.

Kein Schadensersatz aus GoA: Ein Schadensersatzanspruch auf Erstattung der Anwaltskosten lässt sich daher nicht pauschal aus dem Tatbestand der Geschäftsführung ohne Auftrag (GoA) ableiten.

Unterlassungsanspruch bei Innenaufnahmen: Nutzt der Makler jedoch ohne Einwilligung Fotografien der Innenräume für die öffentliche Vermarktung, kann dem Grundstückseigentümer ein Unterlassungsanspruch gemäß § 1004 Abs. 1 BGB zustehen.

Abwehrbare Eigentumsbeeinträchtigung: Während die gewerbliche Verwertung von Außenaufnahmen unter bestimmten Umständen zulässig sein kann, gilt für Innenräume ein strengerer Maßstab; ein Verstoß stellt eine abwehrbare Eigentumsbeeinträchtigung dar.

Erstattung der Abmahnkosten: Besteht ein solcher Unterlassungsanspruch nach § 1004 Abs. 1 BGB und mahnt der Eigentümer den Makler ab, um ihn ohne Inanspruchnahme der Gerichte klaglos zu stellen, kann er die erforderlichen Rechtsanwaltskosten vom Makler ersetzt verlangen. Dies basiert auf den Regelungen der §§ 677, 683 S. 1, 670 BGB.

Praxishinweis für Makler und Eigentümer

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist nachvollziehbar und reiht sich in die ständige Rechtsprechung zu Abmahnkosten bei Urheberrechtsverletzungen und Wettbewerbsverstößen ein.

Wird ein Makler in der Praxis von einem Altmieter beauftragt, ist höchste Vorsicht geboten. Der Makler sollte den Eigentümer konsultieren oder sich über den Mieter eine ausdrückliche Genehmigung des Eigentümers beziehungsweise Vermieters beschaffen. Dies gilt zwingend, bevor Innenaufnahmen der Immobilie angefertigt und öffentlich im Internet verbreitet werden.

Haben Sie Fragen zum Maklerrecht? Wenden Sie sich an unseren Experten, Rechtsanwalt Babo von Rohr. Er steht Ihnen mit seiner langjährigen Erfahrung und Expertise zur Verfügung.