Die Gestaltung eines Gewerbemietvertrages für eine Gastronomie erfordert Expertenwissen. Denn die Anforderungen unterscheiden sich hinsichtlich der rechtlichen und wirtschaftlichen Risiken erheblich vom klassischen Büro- oder Einzelhandelsmietrecht. Die Existenz eines Gastronomiebetriebes berührt aufgrund der intensiven Nutzung fast immer auch die Interessen anderer Mieter und der Nachbarn.
Die wesentlichen Besonderheiten lassen sich in folgende Kernbereiche unterteilen:

Der vertragsgemäße Gebrauch und das Konzessionsrisiko

Die Definition des Nutzungszwecks entscheidet darüber, wer das Risiko trägt, wenn der Betrieb behördlich untersagt wird.

Präzise Beschreibung: Der Vertrag sollte exakt festlegen, welche Art von Gastronomie betrieben werden darf (z. B. „Betrieb eines Speiserestaurants mit Alkoholausschank und Außenbewirtschaftung“, nicht bloß „gastronomische Nutzung“).

Konzessionen: Das Risiko, die erforderliche gaststättenrechtliche Erlaubnis (Konzession) zu erhalten und zu behalten, wird im Gewerberaummietrecht standardmäßig dem Mieter auferlegt. Der Vermieter muss jedoch dafür einstehen, dass die baulichen und anlagenbezogenen Voraussetzungen der Immobilie eine solche Genehmigung grundsätzlich zulassen, wenn nicht individualvertraglich etwas anderes vereinbart wird.

Technische Infrastruktur und Schnittstellen

Gastronomiebetriebe stellen hohe Anforderungen an die Gebäudetechnik.

Fettabscheider: Einbau, Wartung, Leerung und die Tragung dieser Kosten müssen im Vertrag zwingend geregelt werden. Die Pflichten zur Einhaltung der Abwassersatzungen liegen primär beim Mieter/Pächter, der Vermieter muss jedoch die bauliche Möglichkeit bereitstellen.

Be- und Entlüftung (Abluft): Gastronomische Abluft muss in der Regel geruchs- und geräuscharm über Dach abgeführt werden. Ist dies baulich nicht vorhanden, drohen Mietminderungsansprüche anderer Mieter oder Schadensersatzforderungen von Nachbarn.

Energiekapazitäten: Gastroküchen benötigen erhebliche Strom- und Gasleistungen. Es muss vorab geklärt und vertraglich fixiert werden, ob die bestehenden Hausanschlüsse diese Lasten tragen oder wer die Kosten für eine Netzerweiterung übernimmt.

Immissionen und nachbarschaftliche Konflikte

Innerhalb einer gemischt genutzten Immobilie und bei enger Bebauung ist das Konfliktpotenzial durch Lärm und Gerüche hoch.

Die vertraglichen Betriebszeiten müssen mit den öffentlich-rechtlichen Vorgaben (Sperrzeiten) und etwaigen Hausordnungen übereinstimmen. Die Nutzung von Außenflächen (Terrassen, Biergärten) bedarf einer gesonderten mietvertraglichen Zuweisung sowie ggf. einer öffentlich-rechtlichen Sondernutzungserlaubnis.

Rückbauverpflichtungen und Mieterinvestitionen

Gastronomische Einbauten sind spezifisch und für Nachfolgemieter anderer Branchen meist wertlos.

Rückbauklausel: Es muss geregelt werden, ob der Mieter bei Auszug die Küche, Fliesenböden, Kühlzellen und Leitungen vollständig entfernen und den Rohbauzustand wiederherstellen muss.

Vermieterpfandrecht: Da das Inventar oft geleast oder unter Eigentumsvorbehalt geliefert wird, läuft das gesetzliche Vermieterpfandrecht § 562 BGB häufig ins Leere. Vertragliche Besicherungskonstrukte (wie erhöhte Kautionen oder Bankbürgschaften) sind daher sinnvoll.

Konzessionen

Bei der Erteilung einer Gaststättenerlaubnis (Konzession) nach dem Gaststättengesetz (GastG) vollzieht die Behörde eine dreigeteilte Prüfung. Da die Konzession personen-, betriebsart- und raumbezogen erteilt wird, spielen sowohl die persönlichen Eigenschaften des Mieters als auch die Beschaffenheit des Mietobjekts eine entscheidende Rolle.

Personenbezogene Prüfung (Subjektive Voraussetzungen):

Persönliche Zuverlässigkeit: Die Behörde fordert ein behördliches Führungszeugnis sowie einen Auszug aus dem Gewerbezentralregister an. Geprüft wird, ob strafrechtliche Verurteilungen, Verstöße gegen das Arbeits- oder Jugendschutzrecht oder Suchterkrankungen vorliegen, die einer ordnungsgemäßen Betriebsführung entgegenstehen.

Wirtschaftliche Solidität: Über Unbedenklichkeitsbescheinigungen des Finanzamtes und der Gemeindekasse sowie Auszüge aus dem Schuldnerverzeichnis wird geprüft, ob Steuerschulden oder ungeklärte Insolvenzverfahren vorliegen.

Sachkundenachweis: Der Antragsteller muss die Bescheinigung über die Teilnahme an der Gaststättenunterrichtung der Industrie- und Handelskammer (IHK) vorlegen (sofern keine befreiende Berufsausbildung in der Gastronomie vorliegt), um lebensmittel- und hygienerechtliche Grundkenntnisse nachzuweisen.

Raum- und objektbezogene Prüfung (Objektive Voraussetzungen):

Verfügungsgewalt: Da die Räume lediglich gemietet sind, muss der Antragsteller die tatsächliche Verfügungsgewalt nachweisen. Dies geschieht zwingend durch Vorlage des Mietvertrages sowie der behördlich gestempelten Bauzeichnungen/Grundrisse (meist im Maßstab 1:100).

Baurechtlicher Konsens (Kollisionsprüfung): Die Gaststättenbehörde prüft, ob für die Räume eine wirksame Baugenehmigung für genau diese Betriebsart („Speiserestaurant“) vorliegt. Ist das Objekt noch als Einzelhandelsfläche genehmigt, versagt die Behörde die Konzession, bis eine formelle Nutzungsänderung durch den Vermieter oder Mieter erwirkt wurde.

Anforderungen an die Beschaffenheit: Gäste- und Personaltoiletten: Prüfung der Anzahl und Geschlechtertrennung in Abhängigkeit von der Platzzahl sowie die räumliche Trennung zum Küchenbereich. Lüftung und Brandschutz: Eignung der Abzugsanlagen (Fett- und Geruchsentlastung) sowie Einhaltung der Fluchtwege und Brandabschnitte. Barrierefreiheit: Für neu konzessionierte Betriebe müssen die für Gäste bestimmten Räume und Toiletten barrierefrei zugänglich sein (länderabhängige Schwellenwerte beachten).

Spezifische Prüfung der Außenbewirtschaftung:

Befindet sich die Außenfläche auf öffentlichem Grund (z. B. Gehweg vor dem Restaurant), muss der Mieter zusätzlich eine Sondernutzungserlaubnis der Gemeinde vorlegen.

Befindet sie sich auf Privatgrund (z. B. Innenhoffläche), prüft die Behörde im Mietvertrag, ob dieses Areal explizit mitvermietet und für die gastronomische Nutzung freigegeben ist.

Immissionsschutzrechtliche Verträglichkeit: Die Behörde prüft (oft unter Einbindung des Umweltamtes), ob durch den Außenbetrieb schädliche Umwelteinwirkungen durch Lärm zu befürchten sind. Relevant sind hierbei die Nähe zu reinen Wohngebieten sowie die Einhaltung der Richtwerte der TA Lärm.

Auflagen zu Betriebszeiten: Regelmäßig wird die Konzession für die Außenbewirtschaftung mit zeitlichen Auflagen versehen (z. B. Ende der Bewirtschaftung im Außenbereich um 22:00 Uhr, Einräumpflicht der Bestuhlung), selbst wenn das Innenrestaurant länger betrieben werden darf.

Besonderheiten für Konzessionen in Hamburg

Bei der Umsetzung dieses Verfahrens in der Freien und Hansestadt Hamburg sind folgende landesspezifische Besonderheiten und Zuständigkeiten zu beachten:

In Hamburg sind die Bezirksämter zuständig. Der Antrag ist beim jeweils zuständigen Fachamt für Verbraucherschutz, Gewerbe und Umwelt des Bezirks zu stellen, in dem die Immobilie liegt.

Da der Antragsteller die Räume und Außenflächen nur gemietet hat, differenzieren die Hamburger Bezirksämter sehr genau nach den Eigentumsverhältnissen des Außenbereichs:

Sondernutzung im öffentlichen Raum: Liegt die geplante Außenbewirtschaftung auf Hamburger Staatsgrund (z. B. auf Gehwegen oder öffentlichen Plätzen), ist neben der Gaststättenerlaubnis eine separate Sondernutzungserlaubnis nach dem Hamburgischen Wegegesetz (HWG) erforderlich. Die Bezirksämter prüfen hierbei die Restgehwegbreite für Passanten (in der Regel müssen mindestens 1,50 Meter bis 2,00 Meter frei bleiben).

Außenbewirtschaftung auf Privatgrund: Befindet sich die Terrasse auf Privatgrund (z. B. Hofflächen, eigener Vorgarten des Mietparks), verlangt das Fachamt den Mietvertrag als Nachweis der tatsächlichen Verfügungsgewalt. Zudem erfolgt eine enge Abstimmung mit dem Zentrum für Wirtschaftsförderung, Bauen und Umwelt (WBZ)des Bezirks, um sicherzustellen, dass die Außenbewirtschaftung bauplanungsrechtlich (Zulässigkeit im jeweiligen Quartier) gedeckt ist.

Hamburg prüft das immissionsschutzrechtliche Gefährdungspotenzial je nach Stadtteil mit unterschiedlicher Intensität: In reinen Wohn- oder Mischgebieten wird die Außenbewirtschaftung im Regelfall via Auflage auf 22:00 Uhr begrenzt. In ausgewiesenen Vergnügungsvierteln und Szenelagen (wie Teilen von Altona, dem Schanzenviertel oder St. Pauli) gelten modifizierte ordnungsrechtliche Verordnungen und Sonderöffnungszeiten, die jedoch im Gegenzug mit verschärften Auflagen zum Schutz der Anwohner (z. B. Verbot von Außenlautsprechern, strikte Einräumpflichten für Tische und Stühle nach Betriebsschluss) verknüpft sind.

Beratung

Sollten Sie zu der Gestaltung von Gewerberaummietverträgen Fragen haben oder bei der Verhandlung von Gewerberaummietverträgen als Vermieter oder Mieter anwaltliche Unterstützung gepaart mit wirtschaftlicher Kompetenz wünschen, so wenden Sie sich an unseren Experten, Rechtsanwalt Johannes Steger.