Der BGH weitet das Provisionsverbot aus. Einem Wohnungsvermittler steht nach § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Fall 2 WoVermittG weder gegen den Mieter noch gegen den Vermieter eine Provision zu, wenn ein Mietvertrag über eine Wohnung abgeschlossen wird, deren Verwalter er ist. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat durch sein Urteil vom 21. Mai 2026 (Az. I ZR 224/25) für Klarheit gesorgt, dass das Provisionsverbot nicht nur im Verhältnis zwischen dem Mieter und dem Verwalter gilt, sondern auch zwischen dem Verwalter und dem Eigentümer.
Sachverhalt:
Eine Eigentümerin übertrug einer Verwalterin die Hausverwaltung, umfassend 129 Wohneinheiten und 134 Garagen. Der Verwaltervertrag sah neben der laufenden Vergütung eine Provision in Höhe von zwei Monatskaltmieten für den Fall der Neuvermietung einer jeden Wohnung vor. Nach 13 erfolgreich vermittelten Neuvermietungen und der Zahlung der entsprechenden Provisionen forderte die Eigentümerin diese Beträge nach Kündigung des Verwaltervertrags erfolgreich zurück.
Entscheidung:
Der BGH hat entschieden, dass der gesetzliche Provisionsausschluss nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz in vollem Umfang gilt. Entgegen teilweise in Literatur und Instanzrechtsprechung vertretenen Auffassungen beschränkt sich dieses Verbot nicht ausschließlich auf Provisionsvereinbarungen mit dem Wohnungssuchenden. Auch entsprechende vertragliche Vereinbarungen zwischen dem Verwalter und dem Vermieter sind unzulässig und unwirksam.
Folge:
Wer Verwalter ist, kann bei der Vermietung von Wohnraum weder vom Mieter noch vom Eigentümer eine Provision verlangen.Bereits gezahlte erfolgsabhängige Vermittlungsprovisionen für vermittelte Verwaltungsobjekte unterliegen dem Rückforderungsanspruch des Eigentümers aus ungerechtfertigter Bereicherung. Das Verbot gilt nicht für den Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft, dem keine Sondereigentumsverwaltung für die jeweilige Wohnung unterliegt.
