Mein Mandant hat ein Geschäftshaus in der Neustadt. Im Erdgeschoss Gastronomie mit einer monatlichen Miete von 10.000 €. Die Nachfrage sinkt.  Im Frühjahr 2022 kommt die Miete zum ersten Mal zu spät. Der Geschäftsführer ruft an und bittet um etwas Geduld, bei steigenden Temperaturen und im Sommer würde es besser werden. Also vereinbart er, dass der Gastronom den Rückstand in Raten abträgt.

Die Raten kommen, aber unpünktlich und nicht in voller Höhe. Auch die laufende Miete bleibt immer wieder aus oder kommt Wochen zu spät. Es folgen Mahnungen, neue Zusagen und eine zweite Ratenvereinbarung. So geht das fast drei Jahre. Irgendwie fließt immer wieder Geld, insgesamt bis Ende 2024 ein Betrag von 360.000 €.

Dann stellt der Mieter Anfang 2025 Insolvenzantrag, und das Verfahren wird eröffnet. Einige Wochen später liegt ein Schreiben des Insolvenzverwalters auf Ihrem Tisch. Er ficht sämtliche Zahlungen an, die der Mieter ab 2022 geleistet hat, und fordert den Vermieter auf, die 360.000 € binnen zwei Wochen an die Insolvenzmasse zurückzuzahlen.

Hat er damit Erfolg, sieht die Rechnung so aus: Der Vermieter zahlt 360.000 € zurück. Seine Mietforderung lebt zwar wieder auf (§ 144 Abs. 1 InsO), Er kann sie aber nur zur Insolvenztabelle anmelden und erhält darauf allenfalls eine geringe Quote. Im Ergebnis hat er dem Mieter seine Flächen fast 3 Jahre praktisch umsonst überlassen.  

Das ist das Worst-Case-Szenario.

Wann kann angefochten werden?

Immer wieder haben Mieter wirtschaftliche Schwierigkeiten. Manche fangen sich ein. Bei anderen geht es unausweichlich in die Insolvenz. Wüsste man als Vermieter von vorneherein, in welche Richtung das geht, wäre die Entscheidung einfach. Wenn der Mieter sich wieder fängt, dann tut man gut daran, ihn in der schwierigen Zeit zu unterstützen. Wenn der Mieter in die Insolvenz geht, dann muss man sofort zur Vermeidung eigener Risiken die Reißleine ziehen.

Aber weder als Anwalt noch als Vermieter kann man in die Glaskugel gucken.

Deshalb ist es wichtig zu wissen, was man bevor man die endgültige Entscheidung über die Fortsetzung des Mietverhältnisses oder die Trennung vom Mieter fällt, kann man seine Risiken minimieren. Dafür muss man wissen, worauf es ankommt.

Die Insolvenzordnung kennt mehrere Anfechtungstatbestände. Ich beschränke mich auf den häufigsten und wirtschaftlich bedeutendsten, die Vorsatzanfechtung nach § 133 InsO. Ihre Grundregel lautet:

• Anfechtbar ist eine Rechtshandlung, die der Schuldner in den letzten zehn Jahren vor dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens oder nach diesem Antrag mit dem Vorsatz, seine Gläubiger zu benachteiligen, vorgenommen hat, wenn der andere Teil zur Zeit der Handlung den Vorsatz des Schuldners kannte. Diese Kenntnis wird vermutet, wenn der andere Teil wußte, daß die Zahlungsunfähigkeit des Schuldners drohte und daß die Handlung die Gläubiger benachteiligte.
• Hat die Rechtshandlung dem anderen Teil eine Sicherung oder Befriedigung gewährt oder ermöglicht, beträgt der Zeitraum nach Absatz 1 Satz 1 vier Jahre.

Die zehn Jahre aus Absatz 1 müssen Sie nicht beunruhigen. Jede Mietzahlung verschafft dem Vermieter eine Befriedigung seiner Forderung. Für Mietzahlungen gilt deshalb die kürzere Frist von vier Jahren nach Absatz 2, gerechnet ab dem Insolvenzantrag. Auch in vier Jahren kommt eine Menge zusammen: Bei 10.000 Euro Monatsmiete stehen im ungünstigsten Fall 480.000 € im Feuer.

Das ist das Risiko des Vermieters.

Hinter dem sperrigen Gesetzestext für die Anfechtung stecken zwei Voraussetzungen. Beide müssen erfüllt sein.

Der Mieter zahlt mit dem Vorsatz, seine anderen Gläubiger zu benachteiligen.

Benachteiligt werden die übrigen Gläubiger (Finanzamt, Krankenkassen, Sozialversicherungen, Lieferanten, Mitarbeiter) des Mieters.

Stellen Sie sich seine Kasse als Pizza vor, die nicht mehr für alle reicht. Jedes Stück, das der Vermieter bekommt, fehlt den anderen Gläubigern.

Es genügt, dass der Mieter weiß oder billigend in Kauf nimmt, seine übrigen Gläubiger auch künftig nicht vollständig befriedigen zu können. Er bedient also den, der am meisten Druck macht oder auf den er am wenigsten verzichten kann, und nimmt hin, dass für die anderen nicht genug bleibt.

Ob das so ist, ermittelt man über die sogenannte Deckungslücke. Man stellt nebeneinander, was der Mieter an Geld hat oder kurzfristig flüssig machen kann, und was er an Verbindlichkeiten zu begleichen hat. Lässt sich die Lücke auch bei optimistischer Betrachtung in absehbarer Zeit nicht schließen, liegt der Vorsatz vor. Im Beispiel: Das Konto des Gastronomen ist leer, die Lieferanten warten seit Monaten auf ihr Geld, und auf das rettende Sommergeschäft hofft der Geschäftsführer längst nur noch aus Zweckoptimismus.

Der Vermieter kennt diesen Vorsatz.

Diese Kenntnis muss der Insolvenzverwalter für den Zeitpunkt der jeweiligen Zahlung der Mieter belegen. Da das aber Vorgänge sind, in die der Vermieter nicht ohne weiteres Einsicht hat, hilft das Gesetz dem Insolvenzverwalter mit einer Vermutung: Wusste der Vermieter, dass dem Mieter die Zahlungsunfähigkeit drohte und dass die Zahlung an den Vermieter die anderen Gläubiger benachteiligt, wird vermutet, dass er auch den Vorsatz kannte.

Die Benachteiligung der anderen Gläubiger ergibt sich dabei fast von selbst: Wer weiß, dass das Geld des Mieters nicht für alle reicht, weiß auch, dass jeder Euro an ihn den anderen fehlt. Im Ergebnis kommt es also darauf an, was der Vermieter über die Zahlungsfähigkeit seines Mieters wusste.

Das entnimmt der Insolvenzverwalter den Umständen, die der Vermieter selbst erlebt hat: monatelange Rückstände, gebrochene Zahlungszusagen, geplatzte Lastschriften, Bitten um Aufschub oder die Erklärung des Mieters, er könne derzeit nicht zahlen. Im Beispiel hat der Vermieter all das über Jahre  aus nächster Nähe verfolgt.

Auf einen Satz gebracht: Der Mieter weiß, dass sein Geld nicht für alle reicht, und der Vermieter weiß, dass der Mieter das weiß.

Daraus kann man zunächst einmal zwei praktische Grundsätze ableiten:

• Je mehr der Mieter den Vermieter über seine wirtschaftlich desolate Situation informiert, desto höher ist das Risiko des Vermieters, im Falle einer Insolvenz des Mieters mit einer Anfechtung durch den Insolvenzverwalter konfrontiert zu werden. Dies umso mehr, wenn die Hinweise des Mieters verschriftlicht werden, also der Mieter schreibt oder E-Mails formuliert oder sonst in beweisbarer Weise Informationen an den Vermieter gibt, auf die der Insolvenzverwalter später zugreifen kann. Denn man muss immer davon ausgehen, dass sämtliche Korrespondenz des insolventen Mieters dem Insolvenzverwalter übergeben wird. Wenn sich daraus deutliche Hinweise darauf ergeben, dass der Vermieter über die desolate finanzielle Situation des Mieters Bescheid gewusst hat, dann hilft das dem Insolvenzverwalter sehr.

• Kommt es tatsächlich zu einer Insolvenz des Mieters, fordert der Insolvenzverwalter den Vermieter auf, seine Forderungen zur Insolvenztabelle anzumelden. Ich habe es nicht selten erlebt, dass mit der Anmeldung der Insolvenzforderungen Unterlagen (zum Beispiel Mietkonten) überreicht werden, die es dem Insolvenzverwalter erleichtern, die Mieten für die Vergangenheit anzufechten. Das gilt in besonderer Weise für Mietkonten, die das Zahlungsverhalten des Mieters für einen längeren Zeitraum lückenlos abbilden und zeigen, dass der Mieter über lange Zeit ein nicht zuverlässiger Schuldner war. Man muss sich also eine Insolvenzanmeldung auch gut überlegen, zumal der wirtschaftliche Vorteil einer Insolvenzanmeldung doch regelmäßig sehr gering ist. Wenn man Glück hat, bekommt man nach drei oder vier Jahren eine geringe einstellige Quote auf die ausgefallenen Forderungen. Deshalb sollte man mit der Insolvenzanmeldung den Insolvenzverwalter nur über das Nötigste informieren und keine Informationen liefern, die dem Insolvenzverwalter die Anfechtung der Mietforderungen erleichtern.  

Wie hält Der Vermieter das Anfechtungsrisiko klein?

Wer seinem Mieter durch eine Krise helfen will, hat drei Stellschrauben: Er kann die laufende Miete absichern, Rückstände in Raten abtragen lassen und notfalls vollstrecken.  

1. Die laufende Miete als Bargeschäft (§ 142 InsO)

Den wichtigsten Schutz bietet das sogenannte Bargeschäft. Der Gedanke ist einfach: Wer für sein Geld sofort eine gleichwertige Gegenleistung bekommt, nimmt den anderen Gläubigern nichts weg. So liegt es bei der laufenden Miete. Der Mieter zahlt für den laufenden Monat und darf dafür im selben Monat die Flächen nutzen. Geld und Nutzung werden über den Mietvertrag gegeneinander getauscht.

Für den Vermieter heißt das: Eine laufende Miete, die rechtzeitig kommt, darf er in aller Regel behalten, auch wenn der Mieter später insolvent wird.

Was heißt „rechtzeitig“?

Die Miete ist in der Regel zu Beginn des Monats im Voraus fällig, meist bis zum dritten Werktag. Als Bargeschäft gilt die Zahlung, wenn sie spätestens 30 Tage nach Fälligkeit eingeht. Die 30 Tage laufen ab dem Fälligkeitstag.

Faustformel: Eine Miete, die im richtigen Monat eingeht, ist ein Bargeschäft und für den Vermieter sicher, kann also nicht vom Insolvenzverwalter angefochten werden.

Im Beispiel: Die Juli-Miete des Gastronomen ist am dritten Werktag im Juli fällig. Geht sie noch im Juli ein, ist sie geschützt; die Frist läuft bis Anfang August. Kommt sie erst Mitte August, ist sie es nicht mehr. Dann kann der Insolvenzverwalter sie anfechten, wenn die übrigen Voraussetzungen vorliegen.

Der Verwendungszweck entscheidet

Der Schutz greift nur, wenn das Geld auch auf die laufende Miete angerechnet wird. Hat der Mieter Rückstände, versteht sich das nicht von selbst. Der Vermieter sollte den Mieter deshalb anhalten, jede Überweisung mit einem eindeutigen Verwendungszweck zu versehen, etwa „Miete August 2026“. Diese Angabe des Mieters hat Vorrang vor der gesetzlichen Verrechnung, und Verrechnungsklauseln in Mietverträgen lassen sie häufig ausdrücklich zu. Der Mieter muss sie bei der Zahlung machen, und der Vermieter muss ohne Weiteres erkennen können, welche Miete gemeint ist.

Ohne Verwendungszweck wird es gefährlich

Fehlt der Verwendungszweck, kommt es zuerst auf den Mietvertrag an. Regelt er die Verrechnung nicht, gilt das Gesetz: Das Geld tilgt die älteste offene Miete. Reicht die Zahlung nicht für alles und schuldet der Mieter außerdem Zinsen oder Kosten, etwa für den Anwalt, wird sie sogar zuerst darauf angerechnet und erst danach auf die Miete.

Viele Mietverträge enthalten eine eigene Verrechnungsklausel, und die geht dem Gesetz vor. Oft bestimmt sie, dass Zahlungen ohne Verwendungszweck zuerst auf die ältesten Rückstände oder auf Kosten und Zinsen verrechnet werden.

Das Ergebnis ist in beiden Fällen dasselbe. Zahlt der Gastronom im August ohne Verwendungszweck, landet das Geld auf dem Rückstand aus früheren Zeiträumen und die August-Miete bleibt offen. Die Zahlung verliert damit den Schutz des Bargeschäfts. Der Insolvenzverwalter kann sie mit der Vorsatzanfechtung angreifen.

Meine Empfehlung: Ihr Mustermietvertrag sollte bestimmen, dass Zahlungen ohne Verwendungszweck zuerst auf die laufende Miete angerechnet werden. Klauseln, die auf den ältesten Rückstand verrechnen, sollen alte Forderungen vor der Verjährung bewahren. Bei Mieten ist das kaum nötig: Sie verjähren erst nach drei Jahren, und die Frist beginnt erst mit dem Ende des Jahres, in dem die Miete entstanden ist. Der Schutz in der Insolvenz des Mieters wiegt schwerer.

Für Nachzahlungen auf ältere Rückstände gibt es den Schutz des Bargeschäfts nicht. Wer im Oktober die Miete für Mai bezahlt, zahlt für eine Nutzung, die Monate zurückliegt. Es fehlt der enge zeitliche Zusammenhang.

Nach einer fristlosen Kündigung

Hat der Vermieter fristlos gekündigt und zieht der Mieter nicht aus, kann auch die weitere Nutzung geschützt sein. Zahlt der Mieter für sie eine Entschädigung in Höhe der vereinbarten Miete, kann das ein Bargeschäft sein, weil diese Zahlung an den ursprünglichen Mietvertrag anknüpft. Der BGH hat das für ein Restaurant entschieden, das die Räume brauchte, um seinen Betrieb fortzuführen. In einer solchen Lage fehlt schon der Benachteiligungsvorsatz des Mieters.

Der Vermieter kann dem Mieter nach der Kündigung also eine Räumungsfrist gewähren und die Zahlungen in aller Regel behalten. Voraussetzung ist, dass der Mieter jeden Monat im laufenden Monat zahlt und den Monat im Verwendungszweck angibt.

Für die Praxis

• Die laufende Miete muss spätestens 30 Tage nach Fälligkeit eingehen.
• Jede Zahlung trägt einen Verwendungszweck mit Monat und Jahr.
• Die Verrechnungsklausel im Mustermietvertrag rechnet Zahlungen ohne Verwendungszweck zuerst auf die laufende Miete an.
• Nachzahlungen auf ältere Rückstände sind nicht als Bargeschäft geschützt.

2. Die Ratenzahlungsvereinbarung

Vor 2017 war eine Ratenvereinbarung für den Vermieter riskant. Der Insolvenzverwalter musste beweisen, dass der Vermieter die Zahlungsunfähigkeit des Mieters kannte. Das gelang ihm häufig schon, indem er die Ratenvereinbarung vorlegte. Wer helfen wollte, lieferte so das Beweismittel gegen sich selbst.

Der Gesetzgeber hat das 2017 geändert. Seitdem gilt die zweite Erleichterung: Hat der Vermieter mit dem Mieter Raten vereinbart oder ihm auf andere Weise Aufschub gewährt, wird vermutet, dass er die Zahlungsunfähigkeit des Mieters nicht kannte. Die Ratenvereinbarung spricht jetzt also für den Vermieter, oder andersherum ausgedrückt: Die Ratenzahlungsvereinbarung alleine hilft dem Insolvenzverwalter bei der Insolvenzanfechtung nicht. Er muss weitere Umstände vorbringen für den Erfolg der Anfechtung.

Hilfreich für den Vermieter ist: Verspätete Zahlungen allein, auch wiederholte, reichen häufig nicht aus, um anzunehmen, der Mieter habe seine Zahlungen eingestellt. Es müssen Umstände von ähnlichem Gewicht hinzukommen, etwa dass der Mieter betriebsnotwendige Leistungen nicht mehr bezahlt oder dass Gläubiger mahnen und vollstrecken.

Der Vermieter kann mit dem Mieter also Raten vereinbaren, ohne sein Anfechtungsrisiko dadurch zu erhöhen. Er sollte die Vereinbarung schriftlich schließen, damit er sich später auf die Vermutung berufen und sie belegen kann.

Hinein gehören:

• Frühzeitig abschließen, bevor der Vermieter einen Titel erwirkt oder vollstreckt. Zahlungen unter Vollstreckungsdruck sind häufig leichter anfechtbar.
• Kurze Laufzeit, etwa drei bis vier Monate.
• Der Mieter verpflichtet sich, daneben die laufende Miete pünktlich und vollständig zu zahlen.
• Die laufende Miete zahlt er mit Verwendungszweck, getrennt von den Raten.
• Gerät der Mieter mit einer Rate oder einer laufenden Miete mehr als zehn Bankarbeitstage in Verzug, wird der gesamte Rückstand sofort fällig.

Kommen weitere Warnsignale hinzu, hilft das dem Insolvenzverwalter. Typisch sind:

• Der Mieter bittet erst um Raten, als ihm die Vollstreckung droht, oder nachdem er frühere Zusagen gebrochen hat.
• Raten stocken, Lastschriften gehen zurück.
• Der Mieter erklärt selbst, er könne nicht zahlen.
• Der Rückstand liegt bei mehr als zwei Monatsmieten. Das ist eine Faustregel der Instanzgerichte; eine feste Grenze kennt der BGH nicht, er betrachtet alle Umstände zusammen.
• Die Raten kommen, die laufende Miete aber nicht oder nur unregelmäßig.

Im Beispiel vom Anfang kommt vieles davon zusammen: Raten und laufende Miete kamen unpünktlich und unvollständig, Zusagen wurden gebrochen, auf die erste Ratenvereinbarung folgte eine zweite.

3. Die Zwangsvollstreckung

Bleibt der Mieter trotz allem säumig, kann der Vermieter einen Vollstreckungsbescheid oder ein Urteil erwirken und daraus vollstrecken. Was er auf diesem Weg im Rahmen der Vollstreckung erhält, darf er in der Regel behalten. Die Vorsatzanfechtung setzt nämlich eine Handlung des Mieters voraus. Pfändet der Gerichtsvollzieher, handelt der Mieter nicht selbst. Das gilt auch für die Kontopfändung.

Erlangt der Vermieter etwas durch eine Vollstreckungsmaßnahme, so fehlt es an der Handlung des Schuldners und damit auch an einem Anfechtungsgrund.

Eine Ausnahme gilt für die letzten drei Monate vor dem Insolvenzantrag. Was der Vermieter in dieser Zeit durch Vollstreckung erlangt, kann der Insolvenzverwalter unter erleichterten Voraussetzungen anfechten, im letzten Monat vor dem Antrag sogar ohne weitere Voraussetzungen.

Vorsicht bei Raten über den Gerichtsvollzieher.

Gestattet er dem Mieter Ratenzahlung, entscheidet der Mieter selbst, ob er zahlt. Jede Rate ist dann wieder eine Handlung des Mieters und kann mit der Vorsatzanfechtung vom Insolvenzverwalter angegriffen werden. Der Vermieter kann solche Raten im Auftrag an den Gerichtsvollzieher ausschließen; der Gerichtsvollzieher darf sie dann nicht gewähren.

Dasselbe gilt, wenn der Vermieter sich mit dem Mieter direkt auf Raten einigt, um die Vollstreckung zu vermeiden. Auch diese Zahlungen leistet der Mieter selbst; sie sind unter den oben genannten Voraussetzungen anfechtbar.  

Auf einen Satz gebracht: Die laufende Miete muss pünktlich und mit Verwendungszweck kommen, und Rückstände regelt man früh, schriftlich und in kurzen Raten.

Vortrag vom 08.10.2026 vor Immobilienkaufleuten von Rechtsanwalt Johannes Steger