Unter den Oberlandesgerichten ist derzeit umstritten, ob Wartungskosten, etwa für Aufzüge, Lüftungsanlagen oder Brandschutztechnik, in Allgemeinen Geschäftsbedingungen auch ohne Obergrenze auf Gewerbemieter umgelegt werden dürfen. Beim Bundesgerichtshof sind zwei Verfahren anhängig, in denen diese Frage geklärt werden soll.
In der Gewerbemiete, insbesondere in modernen Bürogebäuden, Einkaufszentren und Logistikimmobilien, kommt zunehmend komfortable, aber auch wartungsintensive Technik zum Einsatz. Das beginnt bei Aufzügen und Rolltreppen, umfasst Lüftungs- und Klimaanlagen und reicht bis zu Brandmeldeanlagen, Sprinklern, Rauchabzugsanlagen und Notstromaggregaten. Auch weniger auffällige Bauteile müssen regelmäßig geprüft und gereinigt werden, etwa die Rückstausicherung im Keller. Sie verhindert bei Starkregen, dass Wasser aus dem überlasteten Siel in die Lagerflächen im Untergeschoss drückt. So kommen im Laufe eines Jahres erhebliche Beträge zusammen, die der Vermieter über die Nebenkostenabrechnung auf seine Mieter umlegen möchte.
Wie weit ein Vermieter die Kosten für die Erhaltung des Gebäudes auf den Mieter abwälzen darf, beschäftigt das Gewerbemietrecht seit Langem. Für die Instandhaltung und Instandsetzung, also für Reparaturen und Erneuerungen, hat der Bundesgerichtshof diese Frage bereits 2005 entschieden (BGH, Urt. v. 06.04.2005, Az. XII ZR 158/01). Betreffen die Kosten Flächen und Anlagen, die mehrere Mieter gemeinsam nutzen, dürfen sie durch AGB nur bis zu einem angemessenen Höchstbetrag auf den Mieter umgelegt werden. Andernfalls müsste dieser auch für Mängel aufkommen, die bereits bei seinem Einzug bestanden, oder für Schäden, die andere verursacht haben. Einen festen Betrag oder Prozentsatz hat der BGH dafür nie vorgegeben. In der Praxis hat sich ein Richtwert von 10 % der Jahresmiete etabliert, den Gerichte bislang als angemessen angesehen haben.
Dass sich dieselbe Frage nun auch bei den Wartungskosten stellt, ist eine neuere Entwicklung. Wartung umfasst die regelmäßige Prüfung, Einstellung und Reinigung einer Anlage, um ihre Funktionsfähigkeit sicherzustellen und Ausfälle zu vermeiden. Sie unterscheidet sich damit von Reparaturen. Begrifflich gehört die Wartung jedoch ebenfalls zur Erhaltung der Mietsache. Ob daraus folgt, dass auch Wartungskosten einer betragsmäßigen Begrenzung bedürfen, ist zwischen den Oberlandesgerichten umstritten.
Zwei Linien unter den Oberlandesgerichten
Das Kammergericht Berlin sowie die Oberlandesgerichte Brandenburg, Rostock und München übertragen die Rechtsprechung des BGH auf Wartungskosten. Auch die Wartung diene der Erhaltung der Mietsache. Gerade bei aufwendiger Technik wie Fahrtreppen, Rauchabzugsanlagen oder Kühlanlagen könne der Mieter die Kosten kaum verlässlich einschätzen. Deshalb sei auch hier eine Obergrenze erforderlich.
Das OLG München ist dieser Linie zu Beginn des Jahres konsequent gefolgt (OLG München, Urt. v. 12.02.2026, Az. 14 U 1880/25 e). Im dortigen Mietvertrag waren die Instandhaltungskosten wirksam auf 5 % der Jahresnettomiete begrenzt; für die Wartungskosten fehlte eine entsprechende Grenze. Das Gericht hielt die Wartungsklausel deshalb für unwirksam. Die Vermieterin musste ihrer Mieterin gut 16.000 Euro zurückzahlen. Eine unwirksame Klausel lässt sich nach Auffassung des Gerichts auch nicht dadurch retten, dass die bestehende Obergrenze auf die Wartungskosten übertragen wird. Eine unwirksame AGB-Klausel darf nicht auf das gerade noch zulässige Maß zurückgeführt werden.
Das OLG Frankfurt am Main (Urt. v. 16.10.2015, Az. 2 U 216/14) und das OLG Karlsruhe (Urt. v. 27.03.2026, Az. 4 U 102/24) sehen das anders. Wartung sei ihrem Wesen nach vorbeugend. Wer dafür aufkomme, müsse weder für bereits vorhandene Mängel noch für fremdverursachte Schäden einstehen. Damit entfalle der Grund, aus dem der BGH bei Instandhaltungskosten eine Obergrenze verlange.
Hinzu komme, dass Wartungskosten auch Wohnungsmietern ohne betragsmäßige Begrenzung auferlegt werden dürften. Die Betriebskostenverordnung nennt etwa bei Heizungs- und Aufzugsanlagen die regelmäßige Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit ausdrücklich als umlagefähig. Vor unnötigen oder überteuerten Wartungsmaßnahmen schütze den Mieter zudem das Wirtschaftlichkeitsgebot. Danach muss der Vermieter auf ein angemessenes Verhältnis zwischen Kosten und Nutzen achten.
Entscheiden wird diese Frage nun der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs, der für das gewerbliche Mietrecht zuständig ist. Dort sind die Revision gegen das Münchner Urteil (Az. XII ZR 14/26) und ein weiteres Verfahren aus Rostock (Az. XII ZR 90/25) anhängig. Eine höchstrichterliche Entscheidung steht noch aus. Bis dahin hängt die Beurteilung im Streitfall auch davon ab, welcher obergerichtlichen Rechtsprechung das zuständige Gericht folgt. Schließt sich der BGH der strengeren Linie an, können Mieter unter Umständen bereits gezahlte Wartungskosten zurückverlangen.
Wir halten es derzeit für möglich, dass der BGH Wartungsklauseln ohne Obergrenze für wirksam erachtet, sofern sie hinreichend klar formuliert sind. Dafür spricht vor allem, dass sich Wartungskosten vergleichsweise gut kalkulieren lassen. Welche Anlagen ein Gebäude aufweist, steht bei Vertragsschluss fest. Die Kosten ihrer regelmäßigen Wartung lassen sich den entsprechenden Wartungsverträgen entnehmen.
Eine Obergrenze könnte den Mieter zudem lediglich scheinbar entlasten. Kann der Vermieter die Wartungskosten nicht vollständig umlegen, dürfte er versuchen, das wirtschaftliche Risiko durch einen entsprechenden Zuschlag bei der Miete auszugleichen. Diese Kosten wären dann weder gesondert abrechenbar noch ohne Weiteres überprüfbar.
Auch das Wirtschaftlichkeitsgebot bietet einen eigenständigen Schutz. Ein Beispiel: Der Mieter eines gesamten Gebäudes stellt nach einiger Zeit fest, dass es günstiger wäre, bei einer Störung einen Handwerker zu beauftragen, als regelmäßig eine Fachfirma mit der Wartung zu betrauen.
Eine verlässliche Prognose ist dennoch nicht möglich, solange mehrere Oberlandesgerichte die Gegenauffassung vertreten.
Unabhängig davon, wie der BGH entscheidet, kommt es auf die konkrete Formulierung der Vertragsklausel an, denn der Begriff „Wartung“ ist gesetzlich nicht einheitlich definiert und konturenlos. Ein sogenannter Vollwartungsvertrag für einen Aufzug etwa umfasst häufig auch Reparaturen und die Erneuerung von Komponenten, hat also einen erheblichen Anteil klassischer Erhaltung. Gerade diese Kosten dürfen nur im Rahmen der dafür geltenden Grenzen umgelegt werden
Rechtsicherer ist daher eine Regelung, die die betroffenen Anlagen einzeln aufführt, die erfassten Wartungsarbeiten konkret beschreibt und Wartungskosten deutlich von Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten abgrenzt.
Vermieter sollten ihre Vertragsmuster entsprechend überprüfen. Mieter dagegen sollten die Wartungsrechnungen sichten. Nicht selten werden darüber auch Erhaltungsmaßnahmen abgerechnet, die nicht unter die vereinbarte Wartungsposition fallen.
Wenn Sie Fragen zur Umlage von Wartungskosten in Ihrem Gewerbemietvertrag haben, berät Sie einer unserer Experten im Gewerbemietrecht, etwa Rechtsanwalt Dominick Kantor.
