Oder was mich bei Banken in den Wahnsinn treibt

Folgender Fall ist in meiner Praxis alltäglich: Eheleute oder Lebenspartner kaufen als Miteigentümer ein Grundstück, nehmen ein Darlehen bei der Bank auf und besichern die Rückzahlung des Darlehens durch eine auf der erworbenen Immobilie eingetragene Grundschuld für die Bank. Über die Jahre zahlen die Miteigentümer das Darlehen zurück und erhalten von der Bank eine Löschungsbewilligung für die Grundschuld, machen davon aber keinen Gebrauch. Dann steht die Bank weiterhin als Inhaber der Grundschuld im Grundbuch, obschon das Darlehen längst zurückgezahlt ist.

Und wenn dann die Miteigentümer sich zerstreiten und die Immobilie in die Teilungsversteigerung gerät, dann kann man sich nicht vorstellen, was man als beratender Anwalt mit den Banken wegen der Grundschuld für Diskussionen führen muss. Typische Reaktionen der Banken:

„Das ist nicht mehr unsere Grundschuld.“

„Das ist eine verdeckte Eigentümergrundschuld.“

„Um die Teilungsversteigerung kümmern wir uns nicht.“

„Die Grundschuld hat doch keinen Wert mehr.“

„Wir machen gar nichts mehr.“

Das ist eigentlich alles falsch, die Widerlegung einer jeden Behauptung würde allerdings den Umfang dieses Beitrags sprengen.

Deshalb erkläre ich in diesem Beitrag nur, warum das keine verdeckte Eigentümergrundschuld ist, denn das geistert häufig durch die Diskussion, nicht nur bei den Banken.

Welche Grundschulden gibt es?

Vereinfacht kann man zwischen der Fremdgrundschuld, der Eigentümergrundschuld und der verdeckten Eigentümergrundschuld unterscheiden.

Die Fremdgrundschuld steht jemandem zu, der als Inhaber der Grundschuld im Grundbuch steht, aber nicht Eigentümer des Grundstückes ist (z.B. Bank). Die Eigentümergrundschuld steht dem Eigentümer des Grundstücks zu und dieser steht auch als Inhaber der Grundschuld im Grundbuch. Die verdeckte Eigentümergrundschuld steht dem Eigentümer zu, aber dieser steht nicht als Inhaber der Grundschuld im Grundbuch, sondern die Bank. Alles klar?

Wie kann man also als Eigentümer Inhaber einer Grundschuld werden, ohne dass man im Grundbuch steht?

Jedenfalls nicht, wenn man nur das Darlehen zurückzahlt. Denn dann werden die Zahlungen von der Bank auf das Darlehen verrechnet und nicht auf die Grundschuld. Auch wenn man das Darlehen vollständig zurückgezahlt hat, ändert sich daran nichts. Die Bank bleibt Inhaber der Grundschuld und es handelt sich weiterhin um eine Fremdgrundschuld. Diese Konstellation wird dann häufig mit der verdeckten Eigentümergrundschuld verwechselt, obgleich in dieser Situation die Bank nur schuldrechtlich aus dem sogenannten Rückgewährschuldverhältnis verpflichtet ist, die Grundschuld dem Eigentümer zurückzugewähren (Aufgabe, Verzicht, Abtretung). Und die bloße Erteilung der Löschungsbewilligung ist keine Aufgabe der Grundschuld, was ebenfalls immer wieder zu Irritationen führt.

Eine verdeckte Eigentümergrundschuld entsteht nur dann, wenn durch eine Zahlung des Eigentümers an die Bank das Grundbuch unrichtig wird.

Dafür reicht aber keine Zahlung auf das Darlehen, es bedarf einer Zahlung auf die Grundschuld.

Wenn also der Eigentümer nicht auf das Darlehen, sondern auf die Grundschuld zahlen kann, dann wird er Inhaber der Grundschuld kraft Gesetzes. Die Bank steht aber noch im Grundbuch als der Inhaber der Grundschuld. Und damit stimmt das Grundbuch nicht mit der wahren Rechtslage überein und ist unrichtig.

Warum zahlt dann der Eigentümer auf das Darlehen und nicht auf die Grundschuld?

Die allgemeinen Geschäftsbedingungen der Banken sehen für den Abschluss einer Sicherungsabrede oder Zweckerklärung, durch welche das Darlehen mit der Grundschuld schuldrechtlich verknüpft wird, ausnahmslos vor, dass Zahlungen des Darlehensnehmers nicht auf die Grundschuld, sondern auf das Darlehen verrechnet werden.

Dafür gibt es gute Gründe, denn sonst würde mit jeder Zahlung des Darlehensnehmers die Sicherheit der Bank kleiner werden. Bleibt die Grundschuld in ihrer vollen Höhe bestehen, kann sie als Sicherheit für spätere neue Kredite wiederverwendet werden. Häufig arbeiten die Banken auch mit einer weiten Sicherungsabrede („weite Zweckerklärung“). In diesem Fall besichert die Grundschuld nicht nur das spezifische Darlehen, sondern alle gegenwärtigen und künftigen Forderungen der Bank gegen den Schuldner (z. B. Überziehungskredite, Kreditkartenabrechnungen). Eine Reduzierung der Grundschuld durch ratierliche Zahlungen würde diesen weiten Haftungsrahmen kontinuierlich einschränken.

Würde sich die Grundschuld durch jede monatliche Ratenzahlung reduzieren, entspräche der Grundbuchstand nie dem tatsächlichen Wert der Sicherheit der Bank, es sei denn, es würden kontinuierlich kosten- und zeitintensive Grundbuchänderungen vorgenommen.

Die Trennung von persönlicher Schuld und der statischen Grundschuld im Grundbuch ist also der einzig praktikable Weg.

Die Vermeidung der Zahlung auf die Grundschuld stellt für den Darlehensnehmer keinen rechtlichen Nachteil dar. Durch die Sicherungsabrede ist die Bank streng gebunden: Sobald die persönliche Schuld vollständig getilgt ist, entfällt der Sicherungszweck. Dem Schuldner steht ab diesem Moment ein rechtlicher Anspruch auf Rückgewähr der Grundschuld zu. 

Aber in welchen Fällen entsteht denn nun eine verdeckte Eigentümergrundschuld?

Die Fälle sind viel seltener als man denkt. Solange zwischen dem Darlehensnehmer und der Bank eine schuldrechtliche Vereinbarung in Form einer Sicherungsabrede oder Zweckvereinbarung besteht, werden Zahlungen eigentlich immer auf das Darlehen und nicht die Grundschuld verrechnet. In diesen Fällen kommt es nicht zu einer verdeckten Eigentümergrundschuld.

Aber es sind auch durchaus Fälle denkbar, in denen beispielsweise jemand eine Immobilie mit einer bestehen bleibenden Grundschuld ersteigert (was in der Teilungsversteigerung die Regel ist) oder erwirbt, und die Bank dann die Zwangsversteigerung aus der Grundschuld betreibt. Da der Eigentümer in diesen Fällen meist nicht in die ursprünglich zwischen der Bank und den Alteigentümern bestehenden schuldrechtlichen Vereinbarungen eintritt, kann der Eigentümer jetzt Zahlungen zur Abwendung der Zwangsversteigerung direkt auf die Grundschuld leisten. Dann wird die bisherige Fremdgrundschuld der Bank zu einer Eigentümergrundschuld. Mit der Zahlung wird das Grundbuch unrichtig und es entsteht bis zur Änderung des Grundbuchs eine verdeckte Eigentümergrundschuld. 

Zusammenfassung

An alle Banken: Durch eine Zahlung auf das Darlehen entsteht nie eine verdeckte Eigentümergrundschuld. Die Bank bleibt Inhaber der Grundschuld und muss diese an den Eigentümer zurückgewähren. Und solange im Grundbuch kein Verzicht auf die Grundschuld oder eine Abtretung derselben eingetragen oder die Grundschuld gelöscht ist, bleibt die Bank in der Verantwortung für den Umgang mit der Grundschuld. Daran ändert eine erteilte Löschungsbewilligung nichts.

Bei den Briefgrundschulden ist es noch etwas komplizierter, das wäre Stoff für einen weiteren Artikel.

Wenn Sie Fragen zu Grundschulden oder Teilungsversteigerungen haben, dann wenden Sie sich an unseren Experten, Rechtsanwalt Johannes Steger.