Der Verband deutscher Pfandbriefbanken(VDP) hat seine Empfehlungen zur Ausgestaltung einer Mieterdienstbarkeit geändert. Diese gelten in der Branche als Standard.  

Die Mieterdienstbarkeit, meist als beschränkte persönliche Dienstbarkeit ausgestaltet, dient im gewerblichen Mietrecht einem Interessenausgleich zwischen Mieter, Vermieter und der den Vermieter finanzierenden Bank.

Wann ist eine Dienstbarkeit sinnvoll?

Gewerbliche Mieter tätigen oftmals erhebliche finanzielle Investitionen in den Ausbau und die Herrichtung der angemieteten Flächen, etwa bei einer hochklassigen Gastronomie oder einer Produktionsstätte. Sie haben daher ein großes Interesse daran, ihr langfristiges Nutzungsrecht abzusichern. Diese Langfristigkeit ist manchmal gefährdet, auch wenn der Mieter sich vertragsgetreu verhält: Im Falle einer Insolvenz des Vermieters veräußert der Insolvenzverwalter die Immobilie und der Käufer hat gemäß § 111 InsO ein Sonderkündigungsrecht. Wenn der Vermieter seine Kredite nicht mehr bedient, kann die Bank die Immobilie in die Zwangsversteigerung bringen; der Ersteher der Immobilie kann den Mietvertrag gemäß § 57a ZVG vorzeitig kündigen. In beiden Fällen verliert der Mieter sein Nutzungsrecht, auch wenn noch eine lange Vertragslaufzeit vereinbart ist.

Die im Grundbuch eingetragene Mieterdienstbarkeit schützt den vertragstreuen Mieter vor diesem unverschuldeten Verlust seines Mietvertrages. Sie bewirkt zwar nicht, dass das Kündigungsrecht entfällt, bleibt aber als dingliches Recht bestehen und gewährt dem Mieter ein eigenständiges Besitzrecht gegenüber dem neuen Eigentümer. Mit anderen Worten: Auch wenn das Mietverhältnis nach einer Insolvenz des Vermieters oder nach einer Zwangsversteigerung gekündigt wird, bleibt das Nutzungsrecht des Mieters bestehen, und zwar basierend auf dem im Grundbuch eingetragenen dinglichen Recht, nämlich der Mieterdienstbarkeit, und nicht mehr auf dem Mietvertrag.

Welche Bedingungen sind zu beachten?

Da die Immobilie für den Vermieter meist als Kreditsicherheit dient, darf die Dienstbarkeit die Finanzierbarkeit und Pfandbrieffähigkeit nicht negativ beeinträchtigen. Kreditinstitute fordern daher bei der Gewährung von Darlehen an den Vermieter oder wenn die Dienstbarkeit zugunsten des Mieters nach Darlehensgewährung bestellt wird, in der Regel eine Ausgestaltung der Mieterdienstbarkeit nach dem Standard des VDP.  

Im Kern beinhaltet die Dienstbarkeit nach diesem Standard u.a die folgenden Rahmenbedingungen:

• Die Dienstbarkeit muss grundsätzlich so formuliert sein, dass sie mit der regulären Beendigung des Mietverhältnisses automatisch erlischt. Sogenannte Rückausnahmen, bei denen die Dienstbarkeit das Ende des Mietvertrags überdauert, dürfen nach dem VDP-Standard ausschließlich für die spezifischen Fälle einer Kündigung in der Insolvenz (§ 111 InsO) oder in der Zwangsversteigerung (§ 57a ZVG) vereinbart werden.
• Tritt der Sicherungsfall ein und nutzt der Mieter die Immobilie aus dem Recht der Dienstbarkeit weiter, muss diese Nutzung entgeltlich sein. Der Mieter hat dem neuen Eigentümer für die weitere Nutzung ein Entgelt in Höhe der bisherigen mietvertraglichen Konditionen zu zahlen.

Was ist neu?

Das bisherige Muster sah ein Eingreifen der Mieterdienstbarkeit als Sicherungsnetz in drei Fällen vor, nämlich bei der Insolvenz des Vermieters, bei der Zwangsversteigerung der gemieteten Immobilie und bei der Beendigung des Mietvertrages aufgrund einer Verletzung der Schriftform. Letzteres wird nun durch das neue Standardformular geändert. Wird das Mietverhältnis gekündigt, weil es nicht der Schriftform oder der jetzt geltenden Textform genügt, so soll die Mieterdienstbarkeit die Mieter nicht mehr schützen. Die grundbuchliche Sicherung durch die Dienstbarkeit soll den Mieter nur vor unverschuldeten Risiken wie der Insolvenz oder der Zahlungsschwäche des Vermieters schützen. Einen Formmangel im Mietvertrag haben jedoch stets beide Vertragsparteien gleichermaßen zu verantworten.

Was bedeutet das für die Praxis?

Mieterdienstbarkeiten, die so gestaltet sind, dass sie bei einer Kündigung infolge eines Textformverstoßes nicht erlöschen, verstoßen gegen den aktuellen Standard des VDP. Es ist empfehlenswert, solche Dienstbarkeiten anzupassen, um zukünftige Finanzierungsgespräche zu erleichtern. Und wenn neue Mieterdienstbarkeiten bestellt werden sollen, muss der aktuelle Standard des VDP Berücksichtigung finden, wonach die Mieterdienstbarkeit nur noch schützen soll, wenn eine Kündigung aus der Insolvenz des Vermieters oder nach einer Zwangsverstärkung resultiert. 

Haben Sie Fragen zur Mieterdienstbarkeit? Dann sprechen Sie mit unserem Experten Rechtsanwalt Johannes Steger. Wir helfen Ihnen gerne.