Die Entscheidung des BGH (Urteil vom 21.05.2026 I ZR 224/25), wonach der Hausverwalter vom Eigentümer eines Mehrfamilienhauses keine Provision für die Neuvermietung einer zum Verwaltungsbestand gehörenden Wohnung verlangen kann, führt zu einer großen Verunsicherung bei den Hausverwaltungen, da für viele die Einnahmen aus der Wohnungsvermietung ein nicht unerhebliches wirtschaftliches Standbein darstellen.
Meine Meinung: Mit der Vermietung einer Wohnung erbringt der Verwalter eine Leistung, die vom Eigentümer zu vergüten ist. Die Frage ist nur, wie sie vergütet wird.
Die klassische Vergütung des Hausverwalters orientiert sich an einem Prozentsatz der jährlichen Mieteinnahmen. Unregelmäßig anfallende Leistungen, wie etwa die Begleitung umfangreicher Sanierungsmaßnahmen, werden nach Hausverwalterverträgen typischerweise gesondert vergütet. Viele Verwalterverträge sehen als Sondervergütung auch vor, dass der Verwalter bei Neuvermietung einer Wohnung eine zusätzliche Vergütung erhält, da es vom Zufall abhängt, ob und wann eine solche Leistung anfällt.
Da das nun nicht mehr geht, wird hektisch überlegt, welche Geschäftsmodelle ohne wirtschaftliche Nachteile in Betracht kommen.
Klassische Maklerbeauftragung
Der Hausverwalter beauftragt im Namen und auf Rechten des Eigentümers einen externen Makler mit der Wohnungsvermittlung. Der Eigentümer zahlt also den Makler.
Vorteil:
Eine rechtlich saubere Lösung. Es freuen sich die Makler, die vermutlich die Entscheidung des BGH ohnehin positiv aufgenommen haben. Klare Trennung zwischen Makler und Verwalter.
Nachteil:
Der Hausverwalter hat keine wirtschaftlichen Vorteile, er verliert die Einnahmen aus der Wohnungsvermietung.
Praxistauglichkeit: Gering.
Seriosität des Geschäftsmodells: Hoch.
Risiken: Null.
Beauftragung eines Dritten mit Kickback
Der Hausverwalter beauftragt im Namen und auf Rechnung des Eigentümers eine andere Person, die nicht seinem Unternehmen zugehört, oder ein anderes Unternehmen, welches nicht mit ihm verbunden ist, mit der Suche nach dem Wohnungsmieter. Der Eigentümer zahlt eine Provision an diesen Dritten. Und zwischen dem Hausverwalter und dem Dritten wird ein Kickback vereinbart, wonach zum Beispiel die Hälfte der vereinnahmten Provisionen vom Dritten an den Hausverwalter bezahlt wird.
Vorteil:
Der Hausverwalter behält die Hälfte der Einnahmen aus der Wohnungsvermietung.
Nachteil:
Der Ertrag des Hausverwalters für die Wohnungsvermietung sinkt auf die Hälfte.
Es ist fraglich, ob ein Dritter für die ihm verbleibende Vergütung tätig wird. Vielleicht ist das noch mehr Wasser auf die Mühlen von Unternehmen, die Wohnungsvermietung weitgehend automatisieren und kostengünstig anbieten können.
Der Hausverwalter muss den Eigentümer vor einer entsprechenden Vereinbarung mit dem Dritten darauf hinweisen, dass er eine Erstattung bekommt, sonst macht er sich gegenüber dem Eigentümer schadensersatzpflichtig. Der Eigentümer könnte ohne Aufklärung die Erstattung der Einnahme des Hausverwalters verlangen.
Es ist fraglich, ob der Eigentümer sich darauf einlässt, denn das führt nicht zu einer Reduzierung seiner Kosten. Außerdem hat diese Konstellation auch aus Sicht des Eigentümers ein Geschmäckle.
Praxistauglichkeit: Gering.
Seriosität des Geschäftsmodells: Anrüchig, wenn keine Aufklärung des Eigentümers erfolgt.
Risiken: Gering. Wenn die Aufklärung des Eigentümers ordnungsgemäß erfolgt.
Selbständiges Entgelt
Der Hausverwalter klärt den Eigentümer in dem Hausverwaltervertrag darüber auf, dass er als Hausverwalter nicht berechtigt ist, für den Nachweis oder die Vermittlung des Wohnungsmietvertrages eine Provision vom Eigentümer zu verlangen. In Kenntnis dieses Umstandes vereinbart er gleichwohl im Hausverwaltervertrag mit dem Eigentümer, dass dieser für den Abschluss des Mietvertrages ein selbständiges Entgelt an den Hausverwalter zahlt. Ähnliche Konstellationen gibt es etwa dann, wenn zwischen dem Makler und dem Käufer ein sogenannter institutionalisierter Interessenkonflikt besteht, z. B. bei dem Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft, wenn in der Teilungserklärung bestimmt ist, dass der Verkauf einer jeden Wohnung der Zustimmung des Verwalters bedarf.
Vorteil:
Der Hausverwalter verliert keine Einnahmen.
Nachteil:
Verwendet der Hausverwalter solche Regelungen in seinen allgemeinen Geschäftsbedingungen, dürften dies unwirksam sein. Individualvertraglich dürfte eine solche Vereinbarung im Einzelfall zulässig sein.
Ich sehe einen hohen Begründungsaufwand des Verwalters, um den Eigentümer davon zu überzeugen, dass er nach dem Abschluss des Hausverwaltervertrages etwas zahlen soll, obwohl er nach der Rechtslage dazu nicht verpflichtet ist.
Praxistauglichkeit: Im Einzelfall möglich. Bei großen Hausverwaltungen eher gering.
Seriosität des Geschäftsmodells: Hoch, wenn die Aufklärung des Eigentümers ordnungsgemäß erfolgt.
Risiken: Bei einer Hausverwaltung mit zahlreichen Immobilien hoch, denn es besteht ein großes Risiko, dass solche Vereinbarungen schnell als allgemeine Geschäftsbedingungen und damit als unwirksam angesehen werden.
Tochterunternehmen
Der Hausverwalter (zum Beispiel eine GmbH) gründet ein Tochterunternehmen, welches für die Vermietung zuständig sein soll. Der Inhaber der Hausverwaltung ist auch der Inhaber des Tochterunternehmens. Im Hausverwaltervertrag wird dem Hausverwalter Freiheit gegeben, welches Unternehmen er im Namen und auf Rechnung des Eigentümers mit der Wohnungsvermietung beauftragt. Der Hausverwalter beauftragt mit der Wohnungsvermietung sein Tochterunternehmen. Der Eigentümer bezahlt also für jeden Wohnungsmietvertrag das Tochterunternehmen des Hausverwalters.
Vorteil:
Der Hausverwalter behält die Einnahmen aus der Wohnungsvermietung.
Nachteil:
Allein schon die Gründung und die Führung des Tochterunternehmens führt zu nicht unbeträchtlichen Kosten für Steuerberater, Notare, Gericht und vielleicht auch Anwälte.
Ich sehe einen Aufklärungsbedarf im Hausverwaltervertrag, wonach der Hausverwalter dem Eigentümer mitteilen muss, dass für die Vermietung ein Tochterunternehmen beauftragt wird, der Eigentümer also bei wirtschaftlicher Betrachtung dann doch den Inhaber der Hausverwaltung für die Vermittlung oder den Nachweis eines Wohnungsmietvertrages bezahlt.
Ich sehe einen hohen Begründungsaufwand des Verwalters, um den Eigentümer davon zu überzeugen, dass er nach Abschluss des Hausverwaltervertrages etwas zahlen soll, obwohl er nach der Rechtslage dazu nicht verpflichtet ist. Es macht aus Sicht des Eigentümers keinen Unterschied, ob er den Hausverwalter direkt oder ein Tochterunternehmen bezahlt, das dem Hausverwalter gehört.
Praxistauglichkeit: Mittel. Lohnt sich vermutlich nur, wenn der Hausverwalter viele Immobilien zu verwalten hat.
Seriosität des Geschäftsmodells: Hoch, wenn der Eigentümer ordnungsgemäß aufgeklärt wird.
Risiken: Gering, wenn der Eigentümer ordnungsgemäß aufgeklärt wird.
Hausverwalter ist an dem Dritten beteiligt
Der Hausverwalter beauftragt einen Dritten mit der Wohnungsvermietung. Dem Hausverwalter gehört der Dritte (z.B. GmbH) nicht, aber dieses Unternehmen gehört einer nahestehenden Person (zum Beispiel Ehefrau oder Ehemann). Wirtschaftlich profitiert also der Hausverwalter indirekt, indem zum Beispiel die Einnahmen aus der Wohnungsvermietung dem Familieneinkommen zufließen.
Vorteil:
Die Einnahmen aus der Wohnungsvermietung bleiben in der Familie.
Nachteil:
Oft will in diesem Fall der profitierende Dritte gar nicht aktiv in das Geschäft eingreifen, also sich um die Wohnungsvermittlung kümmern. Der Dritte ist dann praktisch nur der Gesellschafter. Operativ bleibt der Hausverwalter tätig. Klingt für mich nach Umgehung.
Wenn der Dritte eine GmbH ist, dann fallen dafür auch nicht unbeträchtliche Kosten für Steuerberater, Notare, Gericht und vielleicht auch Anwälte an.
Auch hier sehe ich Aufklärungsbedarf im Hausverwaltervertrag. Der Hausverwalter muss dem Eigentümer mitteilen, dass für die Vermietung ein Unternehmen beauftragt wird, welches dem Hausverwalter bei wirtschaftlicher Betrachtung nahesteht. Sonst droht die Gefahr, dass der Hausverwalter oder der Dritte dem Eigentümer die vereinnahmten Provisionen zu erstatten hat.
Auch in dieser Konstellation dürfte ein hoher Begründungsaufwand des Verwalters bestehen, um den Eigentümer davon zu überzeugen, dass er nach Abschluss des Hausverwaltervertrages etwas zahlen soll, obwohl er nach der Rechtslage dazu nicht verpflichtet ist. Es macht aus Sicht des Eigentümers keinen Unterschied, ob er den Hausverwalter direkt bezahlt oder ein Unternehmen oder einen Dritten, welcher dem Hausverwalter nahesteht.
Praxistauglichkeit: Eher gering, nicht jeder Hausverwalter hat ihm nahestehende Personen. Zudem setzt das Geschäftsmodell stabile persönliche Beziehungen zu dem Dritten voraus.
Seriosität des Geschäftsmodells: Eher etwas zweifelhaft.
Risiken: Gering, wenn der Eigentümer ordnungsgemäß aufgeklärt wird. Hoch, wenn die Beziehung zu der nahestehenden Person instabil wird.
Anpassung der Pauschale
Die Verwaltervergütung wird bei der klassischen Herangehensweise durch die Höhe der Mieteinnahmen pro Jahr bestimmt, auf die monatlichen Abschläge geleistet werden. Denkbar ist beispielsweise, dass der Verwalter 3, 4 oder 5 % des jährlichen Mietertrages als Verwaltervergütung erhält. Wenn man nun die Vorstellung hat, dass die Neuvermietung einer Wohnung zu einer klassischen Verwalterleistung gehört, liegt es nahe wie der Bundesgerichtshof zu denken, dass die Neuvermietung einer Wohnung mit dieser Vergütung abgegolten ist. Verwalter und Eigentümer, die bisher anders kalkuliert haben, also eine geringe Grundvergütung von zum Beispiel nur 2 % mit zusätzlichen Entgelten bei der Vermietung einer Wohnung vereinbart haben, können den Vertrag in der Zukunft umstellen und das Entgelt für die Wohnungsvermietung entfallen lassen, wobei dann im Gegenzug eine höhere Pauschale vereinbart wird.
Vorteil:
Eine einfache und klare Regelung.
Kennt der Verwalter die zu verwaltende Immobilie, etwa weil er sie schon einige Jahre in Bestand hat, kann er den voraussichtlichen Aufwand für die Neuvermietung von Wohnungen verlässlich kalkulieren.
Nachteil:
Bei der Akquisition von Verwaltermandaten dürfte die Höhe der Pauschale für das Verwalterentgelt ein entscheidendes Kriterium sein. In der Akquisition dürfte eine geringere Pauschale mit Zusatzleistungen besser verkäuflich sein. Es drohen Wettbewerbsnachteile bei der Akquisition.
Kennt der Verwalter bei der Akquisition die zu verwaltende Immobilie nicht oder beschäftigt er sich damit nicht gründlich, so könnte die Pauschale zu gering ausfallen, um auch noch das Vermietungsmanagement wirtschaftlich betreiben zu können.
Praxistauglichkeit: Hoch.
Seriosität des Geschäftsmodells: Hoch.
Risiken: Wie bei jeder Pauschale besteht das Risiko, dass diese nicht gut kalkuliert ist. Aus der Sicht des Eigentümers könnte diese zu hoch sein. Aus der Sicht des Verwalters bei hohem Vermietungsaufwand und hoher Fluktuation könnte sie zu gering sein.
Kombination Pauschale und Zielvereinbarung
Im Prinzip handelt es sich bei der Leistung des Verwalters um eine Art Vermögensmanagement für den Eigentümer. Für eine gute Leistung wird der Eigentümer mehr zahlen wollen als für eine schlechte. Auch wird der Eigentümer bereit sein, den Verwalter zu motivieren, eine gute Leistung zu erbringen. Also könnte man an eine Kombination aus einer am Ertrag orientierten Pauschale und einer weiteren variablen Vergütung denken, die durch Ziele im Vertrag definiert wird:
Senkung der Fluktuationsquote: Statt den Fokus auf den Mietwechsel zu legen, wird der Verwalter für das Vermeiden von Leerstand belohnt. Es wird die Fluktuationsquote gemessen, was dazu führt, dass der Verwalter mehr Zeit in das Mietermanagement investiert (zum Beispiel in die zeitnahe Behebung von Mängeln), um Bestandsmieter langfristig zu binden.
Minimierung der Leerstandszeit: Die Effizienz des Neuvermietungsprozesses wird vergütet. Kriterium ist die Zeitspanne zwischen dem Auszug des alten Mieters und dem Mietbeginn des neuen Mieters. Gelingt die nahtlose Neuvermietung ohne einen Tag Leerstand erfüllt der Verwalter seinen Vertrag besser als bei einem längeren Leerstand. Dabei muss der Verwalter aber auch motiviert bleiben, eine abgewohnte Wohnung nach Auszug des früheren Mieters zu modernisieren.
Steigerung des Mietwerts: Der Fokus liegt hier auf der Erzielung einer optimalen, markt- und gesetzeskonformen Miete bei Neuvermietung. Gemessen wird die Differenz zwischen der alten Miete und der neu vereinbarten Miete. Das ist nicht ganz unproblematisch in Gegenden, in denen die Mietpreisbremse gilt.
Qualität der Mieterstruktur: Die Qualität der geschaffenen oder aufrechterhaltenen Mieterstruktur könnte berücksichtigt werden. Ein Kriterium dafür ist das Ausbleiben von Mietrückständen oder Rechtsstreitigkeiten.
Vorteil:
Die Vereinbarung kann einen angemessenen Interessenausgleich gewährleisten. Sie könnte auch in gewissen Abständen angepasst werden.
Nachteil:
Der mit der Aufstellung der Zielvereinbarung verbundene Aufwand lohnt sich vermutlich nur bei der Übernahme eines sehr großen Verwaltungsbestandes von einem Eigentümer. Es müssen Mechanismen entwickelt werden, um die Zielkriterien transparent zu erfassen und zu kommunizieren.
Praxistauglichkeit: Hoch, wenn es sich um die Verwaltung eines großen Immobilienportfolios handelt. Sonst eher gering.
Seriosität des Geschäftsmodells: Hoch.
Risiken: Ähnlich wie bei einer bloßen Pauschale besteht das Risiko, dass die Zielvereinbarung nicht zielgenau festgelegt wird.
