Die Kündigung wegen Mietrückständen wird ausgesprochen, und wenige Tage später gleicht der Wohnungsmieter die Außenstände aus. Damit stellt sich regelmäßig die Frage, ob die Kündigung ihre rechtliche Wirkung verliert.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit seiner Entscheidung vom 30. September 2026 (Az. VIII ZR 21/26) eine für Wohnungsvermieter derzeit noch wichtige Regel erneut bestätigt.  

Der rechtliche Hintergrund

Eine sogenannte Schonfristzahlung – also der Ausgleich von Mietrückständen bis spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage – führt gesetzlich lediglich zur Unwirksamkeit der außerordentlichen (fristlosen) Kündigung. Der BGH hat nun erneut klargestellt: Eine zeitgleich hilfsweise erklärte ordentliche (fristgemäße) Kündigung bleibt von dieser Nachzahlung unberührt. Die nachträgliche Begleichung der Schulden ändert nichts an der Tatsache, dass der Mieter seine vertraglichen Pflichten zum Zeitpunkt der Kündigung verletzt hat.

Blick auf die geplante Mietrechtsreform

Bemerkenswert an dem Urteil ist, dass der BGH explizit auf die laufende Gesetzgebung („Mietrecht II“) eingeht. Der aktuelle Regierungsentwurf sieht vor, dass eine Schonfristzahlung künftig einmalig auch die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs heilen soll. Der BGH betont jedoch unmissverständlich: Ein Gesetzentwurf entfaltet keine Rechtswirkung. Bis zum formalen Inkrafttreten einer solchen Reform findet uneingeschränkt das bisherige Recht Anwendung.

Konkrete Handlungsempfehlungen für die mietrechtliche Praxis

• Die fristlose Kündigung sollte stets in Kombination mit einer hilfsweise ordentlichen Kündigung ausgesprochen werden.   
• Eine ordentliche Kündigung setzt eine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters voraus. Kürzt ein Mieter die Zahlungen wegen angeblicher Mängel (im verhandelten Fall wegen eines Baugerüsts), wird dieser Aspekt zum wohl entscheidenden Gegenstand des Verfahrens, wenn es um die Frage geht, ob der Mieter schuldhaft mit den Mieten in Rückstand geraten ist.  
• Ein Zahlungseingang nach erfolgter Kündigung rechtfertigt keine reflexartige Rücknahme der ordentlichen Kündigung oder einer Räumungsklage. Die ordentliche Kündigung behält grundsätzlich ihre Wirksamkeit, auch wenn Instanzgerichte im Einzelfall prüfen müssen, ob die Durchsetzung ausnahmsweise treuwidrig sein könnte. Das sehen zwar die Berliner Richter regelmäßig anders. Dafür werden sie dann aber auch beständig durch den Bundesgerichtshof wieder aufgehoben, so dass sich der BGH immer wieder mit dieser Frage beschäftigen muss.

Ausblick

Die gesetzlichen Rahmenbedingungen werden sich voraussichtlich in absehbarer Zeit verändern. Ich halte es für wahrscheinlich, dass der Gesetzgeber auch die ordentliche Kündigung fallen lässt, wenn der Mieter nach einer fristlosen Kündigung die Mietrückstände ausgleicht. Zwar möchte die Union das wohl beschränken, aber für Hamburg wird es dem Vermieter nichts nutzen. Denn der Vorschlag der Union besagt, dass die ordentliche Kündigung dann unwirksam wird, wenn die Wohnung in einem Gebiet liegt, in dem eine Wohnraumunterversorgung besteht, und das gilt für ganz Hamburg. Und für viele andere Großstädte wird es auch so sein. 

Wenn Sie Fragen zum Wohnungsmietrecht haben, dann sprechen Sie einen unserer Experten an. Wir unterstützen Sie bei der Durchsetzung Ihrer Rechte.