Abwasser in der Erdgeschosswohnung, die Wohnung monatelang unbewohnbar, und niemand hat schuldhaft gehandelt. Wer zahlt dann? Der BGH klärt jetzt eine Frage, die seit der WEG-Reform offen ist.
Der Fall
Der Fall, den der Bundesgerichtshof am 4. Dezember 2026 verhandelt (V ZR 259/25), kommt in vielen Wohnungseigentümergemeinschaften vor.
Nach einem Starkregen im Jahr 2021 fiel eine Rücklaufpumpe der Abwasserhebeanlage aus. Die Anlage gehört zum Gemeinschaftseigentum. Abwasser einschließlich Fäkalien drang in eine Erdgeschosswohnung ein, die danach vorübergehend unbewohnbar war. Die Eigentümerin verlangt von der Gemeinschaft Ausgleich für den Mietausfall, die Umzugskosten und die weiterlaufenden Nebenkosten. Amtsgericht und Landgericht haben ihre Klage abgewiesen.
Worum geht es rechtlich?
Schadensersatz setzt in der Regel ein Verschulden voraus, also zum Beispiel, dass die Gemeinschaft eine notwendige Wartung versäumt hat. Hier geht es um etwas anderes: Gibt es einen Ausgleichsanspruch auch ohne Verschulden, nur weil das gemeinsame Eigentum auf die eigene Wohnung „eingewirkt“ hat?
Anknüpfungspunkt ist § 14 Abs. 3 WEG. Die Vorschrift gibt einem Eigentümer einen Ausgleich, wenn er Einwirkungen über das zumutbare Maß hinaus hinnehmen muss. Im Nachbarrecht gibt es mit § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB einen ähnlichen, verschuldensunabhängigen Ausgleichsanspruch. Ob diese Gedanken auf Schäden durch defektes Gemeinschaftseigentum übertragbar sind, ist seit der WEG-Reform 2020 umstritten.
Warum das über den Einzelfall hinaus wichtig ist
Wenn der BGH einen verschuldensunabhängigen Ausgleich bejaht, verschiebt sich das Risiko spürbar:
Für Eigentümergemeinschaften und Verwalter: Schäden aus Leitungen, Pumpen, Dach oder Fassade könnten zur Gemeinschaft wandern, auch wenn ordnungsgemäß gewartet wurde. Die Kosten tragen am Ende alle Eigentümer anteilig.
Für Versicherer: Es stellt sich die Frage, welche Police den Schaden deckt, ob ein Rückgriff möglich ist und wie Gebäude- und Haftpflichtversicherung zusammenspielen.
Für vermietende Eigentümer: Gerade der Mietausfall ist in der Praxis oft nicht vollständig versichert.
Wir werden über das Ergebnis der Verhandlung berichten. Wenn Sie als Verwaltung, Beirat oder Eigentümer Ihre Haftungs- und Versicherungsstruktur vorher überprüfen möchten, melden Sie sich gern bei uns.
