Möchte ein Mieter seine Wohnung untervermieten, benötigt er die Erlaubnis des Vermieters. Liegt ein berechtigtes Interesse vor – etwa die Reduzierung der Mietkosten oder der Wunsch nach Gesellschaft –, hat der Mieter grundsätzlich einen Anspruch auf diese Erlaubnis. Voraussetzung ist laut Gesetz jedoch, dass nur ein Teil der Wohnung überlassen wird (§ 553 BGB). Bei Mehrzimmerwohnungen ist die Abgrenzung meist einfach: Behält der Mieter ein Zimmer für sich, ist die Sache klar.
Doch wie verhält es sich bei einer 1-Zimmer-Wohnung? Rein praktisch scheint eine „teilweise“ Überlassung hier kaum möglich, ohne dass der Hauptmieter die Nutzung faktisch vollständig aufgibt. Ein Irrtum, wie der Bundesgerichtshof (BGH) nun klargestellt hat – mit weitreichenden Folgen für Vermieter.
Der „Gewahrsam“ als entscheidendes Kriterium
In seiner Entscheidung vom 13.09.2023 (Az. VIII ZR 109/22) stärkte der BGH die Rechte von Mietern kleiner Wohnungen. Im Streitfall ging es um einen Mieter, der seine 1-Zimmer-Wohnung wegen eines längeren Auslandsaufenthalts untervermieten wollte. Der Vermieter verweigerte dies mit dem Argument, eine Einzimmerwohnung könne nicht bloß „teilweise“ untervermietet werden.
Das Gericht sah dies anders: Von einer Teilüberlassung ist bereits dann auszugehen, wenn der Mieter den sogenannten Gewahrsam an der Wohnung nicht vollständig aufgibt. Dafür muss er nicht physisch in der Wohnung leben oder dort übernachten können. Es genügt, wenn der Mieter:
- Einen Wohnungsschlüssel behält und somit jederzeit Zugriff hat.
- Einen Bereich der Wohnung (z. B. eine Nische oder einen Schrank) für die Lagerung persönlicher Gegenstände nutzt, auf die der Untermieter keinen Zugriff hat.
Der BGH entschied, dass in diesem Fall keine vollständige Gebrauchsüberlassung vorliegt, die der Vermieter ablehnen dürfte.
Handlungsempfehlung: Prüfen statt pauschal ablehnen
Dieses Urteil erschwert es Eigentümern, die Untervermietung kleiner Wohnungen pauschal zu untersagen. Eine vollständige Aufgabe des Gewahrsams durch den Mieter wäre zwar weiterhin ein Ablehnungsgrund, doch die Hürden dafür liegen nun höher.
Für Ihre Verwaltungspraxis bedeutet das: Erhalten Sie eine Anfrage zur Untervermietung – auch bei 1-Zimmer-Wohnungen –, sollten Sie diese nicht sofort zurückweisen. Fordern Sie den Mieter stattdessen auf, die genauen Umstände darzulegen. Klären Sie explizit:
- Behält der Mieter Schlüssel?
- Verbleiben persönliche Gegenstände in der Wohnung?
- Welche Flächen werden exklusiv vom Mieter weitergenutzt?
Nur wenn der Mieter die Kontrolle über die Wohnung vollständig an den Untermieter abtritt, haben Sie als Vermieter weiterhin gute Karten, die Erlaubnis zu verweigern.
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